Wie werden die Kosten in der Nebenkostenabrechnung umgelegt bei leerstehenden Wohnungen in Mehrparteienhaus?

[Spongebob]

Ich wohne in einem Mietshaus mit 8 Wohnungen, 4 größere Wohnungen (3 Zimmer) auf einen Seite, 4 kleineren Wohnungen (2 Zimmer) auf der anderen Seite. 2 Wohnungen stehen seit einem Dreivierteljahr leer, die eine wurde zuvor von 2 Personen bewohnt, in der anderen wohnte eine Person. Da ich nun die Nebenkostenabrechnung mit fetter Nachzahlung bekommen habe, stellen sich mir Fragen bei der Kostenumlegung.

Manche Kosten werden pro Wohnung aufgeteilt, jeder zahlt 1/8 unabhängig von der Größe der Wohnung. So ist es in der Abrechnung bei Gebäudereinigung, Gartenpflege, Kabelanschluss und Wartung der Gasthermen.

Oberflächenentwässerung, Grundsteuer, Hausmeister, Allgemeinstrom, Gebäude- und Haftpflichtversicherung sowie Schornsteinfeger wurden nach Quadmetern umgelegt.

Der Vermieter trägt also den Anteil der leerstehenden Wohnungen. Jetzt komme ich aber zum relevanten Punkt.

Frischwasser, Abwasser/Kanalgebühren und Müllabfuhr werden über "Personentage" abgerechnet. Soll heißen, eine Person, die das ganze Jahr im Haus wohnt, zählt 365 Tage, wohnt man zu zweit, sind es dann folglich 365 Tage *2 und jemand, der alleine vom 1.1.-30.6. im Haus gewohnt hat, steuert 181 Tage zum Gesamtvolumen bei.

Beim Wasser und Abwasser mag das auch Sinn ergeben, jedoch nicht bei der Müllabfuhr, denn die hat ihre festen Termine, feste Gebühren und kommt zu festen Terminen, ob die Tonne 100% voll, zu 75% voll oder fast leer ist. Es spielt keine Rolle, wieviele Bewohner das Haus hat, die Kosten sind gleich, entscheidend ist nur die Größe der Tonne und die Häufigkeit der Leerung.

Die Frage ist nun: Verringern sich durch die leerstehenden Wohnungen tatsächlich die Personentage gegenüber den Vorjahren? Wodurch mein Anteil bei der Müllabfuhr gegenüber den Vorjahren erheblich (prozentual) steigt. Oder gehen die Tage, in denen die Wohnungen leerstanden zulasten des Vermieters?

Beim Wasser und Abwasser sollten weniger Bewohner folglich auch für weniger Verbrauch sorgen und es spielt m.E. keine Rolle. Die Rauchmelder werden nach Anzahl der RM umgelegt.

 

[67113]

Frischwasser, Abwasser/Kanalgebühren und Müllabfuhr werden über "Personentage" abgerechnet. Soll heißen, eine Person, die das ganze Jahr im Haus wohnt, zählt 365 Tage, wohnt man zu zweit, sind es dann folglich 365 Tage *2 und jemand, der alleine vom 1.1.-30.6. im Haus gewohnt hat, steuert 181 Tage zum Gesamtvolumen bei.

Genau dasselbe hatte meine Tochter bei den letzten Vermietern. Da wurde bei den Müllgebühren bei einer leerstehenden Wohnung auch 0 Personen für einen Monat angegeben. Der Mieterverein hat denen geschrieben, dass das nicht zulässig ist. Da müsste mindestens eine Person angegeben werden.

Darüber hinaus würde ich mal den Mietvertrag kontrollieren. Evtl. steht da drin, dass bei den Müllgebühren die Abrechnung nach qm erfolgt. Dann wäre nach Personen sowieso nicht korrekt. Egal wieviel Personen in der NK-Abrechnung stehen.

Oder gehen die Tage, in denen die Wohnungen leerstanden zulasten des Vermieters?

Ja

 

[Spongebob]

Darüber hinaus würde ich mal den Mietvertrag kontrollieren. Evtl. steht da drin, dass bei den Müllgebühren die Abrechnung nach qm erfolgt.

Nein, Details zur Nebenkostenabrechnung/Kostenverteilung stehen da nicht drin. Ist nur ein einfacher Standardmietvertrag.

Also muss der Vermieter für die leerstehenden Wohnungen nicht nur die Kosten selber tragen, die über die Anzahl der Wohnungen bzw. über Quadratmeter abgerechnet werden, sondern er muss auch die leerstehenden Wohnungen bei der Berechnung der Personentage so mitberechnen, als wären sie weiterhin bewohnt?

 

[67113]

sondern er muss auch die leerstehenden Wohnungen bei der Berechnung der Personentage so mitberechnen, als wären sie weiterhin bewohnt?

Zumindest mit einer Person.

 

[Spongebob]

Es müsste doch eigentlich irgendwie gesetzlich geregelt sein, welche Teile der Betriebskostenabrechnung nach Personenanzahl, welche nach qm und welche nach Anzahl der Wohneinheiten umgelegt werden. Ich habe bei der "Kompetenz" meines Vermieters, das Kompetenz steht ganz bewusst in Anführungszeichen erhebliche Zweifel, daß er die Umlegung richtig macht.

Wo kann man denn die Abrechnung günstig von Fachleuten überprüfen lassen? Ich will und kann keine horrende Gebühr dafür bezahlen, denn letztlich muss das JC sowieso die Nachzahlung tragen, auf der anderen Seite will ich meinem Vermieter, der sich um nichts kümmert, aber keinen Cent zuviel gönnen.

 

[Andrez]

Es müsste doch eigentlich irgendwie gesetzlich geregelt sein, welche Teile der Betriebskostenabrechnung nach Personenanzahl, welche nach qm und welche nach Anzahl der Wohneinheiten umgelegt werden. Ich habe bei der "Kompetenz" meines Vermieters, das Kompetenz steht ganz bewusst in Anführungszeichen erhebliche Zweifel, daß er die Umlegung richtig macht.

Die entsprechenden gesetzlichen Regelungen findest Du in § 556 BGB und § 556a BGB. Es ist im Übrigen grundsätzlich zulässig, verbrauchsabhängige Nebenkosten - abweichend von der gesetzlichen Regelung - nach dem Verhältnis der Personenzahl umlegen.

Hierfür ist jedoch zwingend eine mietvertragliche Regelung erforderlich, in der explizit vereinbart wurde, dass bestimmte Nebenkostenpositionen nach Personenzahl abgerechnet werden. Fehlt eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, so dürfte der Vermieter auch nicht nach Personenzahl abrechnen, sondern müsste gem. der gesetzlichen Regelung in § 556 BGB nach Wohnungsgröße abrechnen.

Zur Frage, welche Personenzahl bei Leerstand zu benutzen sei, gibt es bislang noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung. Dennoch ist Leerstand nach der gesetzlichen Regelung gem. § 556a BGB immer dem Risikobereich des Vermieters zuzuordnen. Das LG Krefeld hat sich mit der Frage beschäftigen müssen, daher möchte ich einige Teile zitieren.

Dieser Umlageschlüssel benachteiligt die Beklagten als Mieter aber unangemessen, weil bei der Umlage der verbrauchsabhängigen Betriebskosten etwaige Leerstandsflächen im Mietobjekt nicht berücksichtigt werden. [...]

Die im vorliegenden Fall entscheidungserhebliche Frage, ob etwaiger Leerstand im Falle der Kostenverteilung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach der Personenzahl zu berücksichtigen ist, wird in Literatur und Rechtsprechung uneinheitlich beantwortet und ist höchstrichterlich noch nicht entschieden. Teilweise wird vertreten, auch bei einer Verteilung der Betriebskosten nach Personenanzahl müsse etwaiger Leerstand im Mietobjekt (zu Lasten des Vermieters) berücksichtigt werden [...]

Das Vermietungsrisiko fällt ebenso allein in die Sphäre des Vermieters wie der Entschluss, aus anderen Gründen von der Neuvermietung abzusehen. Deshalb ist der Vermieter verpflichtet, etwaigen Leerstand zu seinen Lasten zu berücksichtigen. Insbesondere überzeugt nicht das Argument, die Betriebskosten würden bei Umlage der verbrauchsabhängigen Kosten nur auf die tatsächlichen Nutzer verteilt und die Kosten stiegen durch den Leerstand nicht an. Der Personenschlüssel verteilt nämlich auch bei verbrauchsabhängigen Kosten nicht einen erfassten Verbrauch im Sinne von § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB; hierfür wären Messeinrichtungen nicht nur für den Gesamtverbrauch, sondern für jede einzelne Wohneinheit erforderlich. [...]

Dass [...] dieser Schlüssel zu einer unangemessenen Verteilung führen kann, zeigt das (zwar extreme, aber zur Verdeutlichung erlaubte) Beispiel eines Zweifamilienhauses mit zwei Einzelmietern, bei dem der Mieter der einen Wohnung diese tatsächlich nicht (oder nur wenig) nutzt: Der nicht nutzende Mieter muss die Hälfte der Kosten tragen, obwohl der andere Mieter sämtlichen Verbrauch verursacht hat. Hierdurch wird klar, dass der Personenschlüssel den Mehrverbraucher begünstigt und den Wenigverbraucher benachteiligt. [...]

Die Umlagegerechtigkeit muss sich an Hand des Flächenschlüssels beurteilen. Dieser ist als gesetzlicher Regelfall zu Gunsten des Mieters als angemessen anzusehen. [...]

Der vorliegend vereinbarte Umlageschlüssel weicht zu Lasten des Mieters von der gesetzlich anerkannten Risikoverteilung ab. Nicht der Vermieter, sondern die Gesamtheit der Mieter trägt danach das Risiko von Leerstandsflächen. Diese unangemessene Benachteiligung führt nach Auffassung der Kammer zur Unwirksamkeit der Klausel [...]


Quelle: LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 56/09

 

[67113]

Hierfür ist jedoch zwingend eine mietvertragliche Regelung erforderlich, in der explizit vereinbart wurde, dass bestimmte Nebenkostenpositionen nach Personenzahl abgerechnet werden. Fehlt eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, so dürfte der Vermieter auch nicht nach Personenzahl abrechnen, sondern müsste gem. der gesetzlichen Regelung in § 556 BGB nach Wohnungsgröße abrechnen.

Bin ich auch von ausgegangen. Musste mich aber durch den Mieterverein eines besseren belehren lassen. Der meinte, wäre zulässig, auch wenn es zum Nachteil des Mieters ist. Siehe Beitrag #2.

 

[Spongebob]

Nein, Details zur Nebenkostenabrechnung/Kostenverteilung stehen da nicht drin. Ist nur ein einfacher Standardmietvertrag.

Da war ich leider vorschnell. Hab die alte Kamelle rausgesucht und es steht tatsächlich drin, was wie abgerechnet wird. Und siehe da, etwa ein Drittel der Kostenpunkte wurden falsch umgelegt. Nach erster Gegenrechnung zu meinem Nachteil, aber ich lasse das auch wenn es nur ein relativ geringer Betrag ist, korrigieren, alleine schon deswegen, um meinem Vermieter wie jedes Jahr wieder eine fehlerhafte Abrechnung vorwerfen zu können. Das mag er gar nicht, ich halt so ein oberschlauer Rechtsanwalt, die machen ja niemals Fehler.

Da aber die Abrechnung bezgl. der Personentage wegen der Leerständen falsch ist, muss ich das erstmal "korrekturrechnen", nicht, daß ich am Ende noch mehr nachzuzahlen hab, als eh schon. Ich wünschte, der Vermieter könnte einmal, wirklich nur einmal, eine fehlerhafte Abrechnung erstellen. Aber dazu ist er wohl nicht in der Lage.

 

[MoHo]

Bei fehlerhafte Nebenkostenabrechnung übernimmt das Jobcenter die Beiträge für den Mieterverein.
Also kostengünstiger geht es nicht….

Hin da und überprüfen lassen ☺️

 

[Spongebob]

Bei fehlerhafte Nebenkostenabrechnung übernimmt das Jobcenter die Beiträge für den Mieterverein.

Sicher? Aber da muss man doch anscheinend Mitglied werden für einen Jahresbeitrag von etwa 100€. Dann ist die Überprüfung auch kostenlos. Aber einfach hingehen, prüfen lassen und eine einmalige Gebühr von 20-30€ zahlen (ohne Mitgliedschaft halt), scheint nicht möglich zu sein.

 

[MoHo]

Siehe ab Punkt 11

https://www.hamburg.de/contentblob/13589712/9b4bc0956fb83aaa542108f1c2f7d189/data/fa-sgbii-22-kdu-00.pdf#page10

 

[HermineL]

Bei fehlerhafte Nebenkostenabrechnung übernimmt das Jobcenter die Beiträge für den Mieterverein.

Siehe ab Punkt 11

Das Jobcenter "kann" die Kosten übernehmen muss es aber nicht. Nur weil das beim Jobcenter Hamburg oder in anderen Jokecentern so ist, ist das noch lange nicht allgemeingültig. Vielmehr entscheidet hier jedes Jobcenter in Abstimmung mit der Kommune selber ob diese Kosten übernommen werden oder nicht.

 

[Spongebob]

In dem Dokument von MoHo steht bezgl. der Kostenübernahme ein Betrag von €40 bzw. €44,50. Der Beitrag im hiesigen Mieterverein beträgt jedoch fast €100.

Ein Antrag auf Kostenübernahme für den Mieterverein beim hiesigen JC dürfte 3-4 Monate Beabeitungzeit haben (die sind echt fix ), erst danach könnte ich beitreten und die Abrechnung prüfen lassen. Bis dahin hab ich längst den Mahnbescheid vom Vermieter bekommen. Wenn das alles so langwierig und kompliziert ist, hat das JC halt Pech und muss die (vermutlich zu hohe) Nachzahlung eben ungeprüft übernehmen. Ist nicht mein Problem. Hab eh schon das Problem, den Vermieter 3-4 Monate hinhalten zu müssen, bis das JC endlich zahlt.

Das JC hier ist so dermaßen bescheuert, daß man dort nichtmal mehr anrufen kann, wenn es um Leistungsangelegenheiten geht. Beim Anruf erfolgt eine Weiterleitung an ein externes Callcenter, die wohl zig JC in ganz DE betreuen. Auf Schreiben stehen keine Sachbearbeiter-Namen mehr und keine Durchwahlen oder persönliche email-Adressen. Der einzige, den man anrufen kann mit Durchwahl, ist der "Stellenvermittler", aber genau der ist es, von dem ich eigentlich nichts hören will.

 

[67113]

Du kannst Dir auch einen Beratungshilfeschein von einem Amtsgericht holen und gehst damit zu einem FA für Mietrecht. Um bis dahin auf Zeit zu spielen, schreibst Du dem Vermieter erstmal selber, was an der Abrechnung alles falsch ist.

Ich habe auch mal gelesen, dass der Vermieter die NK-Abrechnung nach der Frist nicht mehr korrigieren kann, bzw. er kann die korrigieren, hat aber bei einer etwaigen Nachzahlung Deinerseits, keinen Anspruch mehr auf das Geld, weil die Abrechnung verspätet kam. Ob das bei Dir so ist, muss Dir aber ein Fachanwalt für Mietrecht sagen.