Was Wohngemeinschaften beachten sollten

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wolliohne

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Immer mehr Mieter wollen die Mietpreis-Deckelung nicht der Politik überlassen, sondern nehmen das selbst in die Hand – indem sie Wohngemeinschaften gründen. Zunehmend senken nicht nur Studenten auf diese Art ihre Miete, sondern auch ältere Semester. Die neben den finanziellen dabei auch soziale und ethische Ziele verfolgen: Sie wollen in Gemeinschaft leben und sich oft auch Konsumgüter, wie z. B. ein Auto, teilen. Man sollte aber dennoch nicht zu blauäugig an das Projekt Wohngemeinschaft herangehen, sondern sich gründlich informieren, besonders über die Struktur der Mietverhältnisse.
Autor/in:
Bernd Debus



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Rechtliches rund um die Wohngemeinschaft - Anarchie war gestern

Ob Studenten-WG, Mehrgenerationen-WG oder Senioren-WG - Wohngemeinschaften erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Dafür gibt es gute Gründe: Wer in eine Wohngemeinschaft einzieht, der spart Geld, findet Anschluss und ist im Notfall nicht allein. Wohngemeinschaften haben aber auch ihre Tücken, und zwar auch jenseits von Streitigkeiten um Putzplan und Badezimmernutzung.

Gestaltung des Mietvertrages
Die Gestaltung des Mietverhältnisses entscheidet über die Haftung der Vertragsparteien und darüber, wie Mieterwechsel vonstatten gehen – zentrale Punkte in einer WG. Wer späteren Ärger vermeiden will, sollte sich deshalb vorab gründlich informieren. Grundsätzlich sind für eine Wohngemeinschaft drei Vertragsformen denkbar:

  • ein gemeinsamer Mietvertrag für alle WG-Bewohner
  • ein Hauptmieter mit mehreren Untermietern
  • Einzelmietverträge für jeden WG-Bewohner

Gemeinsamer Mietvertrag
Hier unterzeichnen alle Mieter gemeinsam einen Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer. Die Crux dabei: die Unterzeichner bilden damit, rechtlich gesehen, automatisch eine 'Gesellschaft des bürgerliches Rechts'. Die Konsequenz: Jeder WG-Bewohner haftet gegenüber dem Vermieter in voller Höhe für Miete, Nebenkosten und unter Umständen auch für Schäden an der Wohnung ('Gesamtschuldnerische Haftung'). Beispiel: Mieter A hat seinen Mietanteil nicht gezahlt. Der Vermieter hat dann das Recht, sich As Mietschulden von Mieter B oder Mieter C zu holen. Dabei kann er sich nach Gutdünken an den finanzstärksten Mieter halten. Auch was den Mieterwechsel anbelangt, ist diese Konstellation kompliziert. Streng genommen müsste dafür die gesamte Wohngemeinschaft gemeinsam den Mietvertrag kündigen. Der Auszug eines einzelnen WG-Mitglieds ist ausnahmsweise nur dann möglich, wenn die Mitmieter und der Vermieter zustimmen.
Die WG-Bewohner sollten daher vorher mit dem Vermieter absprechen, wie Mieterwechsel ablaufen sollen, und das in den Mietvertrag hineinschreiben. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt, im Mietvertrag festzuhalten, dass die Mietpartei eine Wohngemeinschaft ist. Dann können nach dem Auszug eines Einzelnen die verbleibenden WG-Mitglieder vom Vermieter verlangen, dass sie ein neues Mietglied in die WG aufnehmen dürfen.
Auch die Aufteilung der Nebenkosten bei einem Mieterwechsel in der Abrechnungsperiode bietet bei dieser Vertragsform immer wieder Konfliktstoff. Manche WGs verlangen, dass der neue Mieter bei der nächsten Abrechnung die Kosten seines Vorgängers übernimmt.

  • Vor- und Nachteile für den Wohnungseigentümer: Für ihn ist der gemeinsame Mietvertrag eine sehr sichere Vertragsform. Er hat mehrere Schuldner, die für die Miete haften, und die volle Kontrolle über den Mieterwechsel.
  • Vor- und Nachteile für die Mieter: Die gesamtschuldnerische Haftung bedeutet für die Mieter ein finanzielles Risiko, und der Mieterwechsel kann schwierig sein. Im Gegenzug sind die Mieter hier recht gut vor einer Kündigung geschützt. Denn um einen einzelnen unliebsamen Mieter loszuwerden, müsste der Vermieter der gesamten WG kündigen.

Achtung: Wenn Eltern für ihr Kind, das in eine solche WG einzieht, eine Bürgschaft unterschreiben, erstreckt sich damit die gesamtschuldnerische Haftung auch auf sie. Wenn sie Pech haben, müssen die Eltern dann später für Mietschulden der Mitbewohner ihres Kindes geradestehen.
Tipp: Wer für einen Mitbewohner zahlen musste, hat das Recht, sich sein Geld von diesem zurückzuholen. Bei höheren Summen sollte man sich mithilfe eines Anwalts einen Rechtstitel sichern, der für 30 Jahre gilt. Sonst verjähren die Schulden des Mitbewohners nach 3 Jahren.

Ein Hauptmieter mit mehreren Untermietern
Der Wohnungseigentümer vermietet die gesamte Wohnung an einen Hauptmieter. Der vermietet einzelne Zimmer zur Untermiete und mit getrennten Mietverträgen weiter. In alten Formularmietverträgen ist die Untermiete meist grundsätzlich verboten. Nach heutiger Rechtssprechung sind solche Klauseln aber unwirksam. Der Hauptmieter muss zwar das Einverständnis des Eigentümers einholen. In der Regel muss dieser die Untervermietung aber gestatten, es sei denn, die Wohnung wäre dadurch überbelegt.
Der Mieterwechsel ist bei dieser Vertragsform einfach – die Untermieter haben getrennte Mietverträge, die sie einzeln kündigen können. Der Wohnungseigentümer hat mit der Rotation der Mieter in der Regel nichts zu tun. Um nicht den Überblick über die Belegung seiner Wohnung zu verlieren, sollte er aber im Mietvertrag festlegen, dass er über Wechsel der Untermieter informiert werden muss. Im Einzelfall kann er neue Untermieter wegen Unzumutbarkeit ablehnen. Hierfür müssen aber schwerwiegende Gründe vorliegen.

  • Vor- und Nachteile für den Wohnungseigentümer: Das Untermietmodell bietet für ihn eine geringere finanzielle Sicherheit gegen Mietausfall, da er nur einen Schuldner für die Miete hat.

An die Untermieter kann er sich nicht halten, sie haben ihm gegenüber keine Zahlungsverpflichtung. Ein weiterer Nachteil für den Wohnungseigentümer: Er hat nur wenig Kontrolle über die Mieterwechsel. Andererseits bedeutet das Untermietmodell für ihn wenig Verwaltungsaufwand.

  • Vor- und Nachteile für die Mieter: Der Mieterwechsel ist einfach, und jeder Mieter haftet nur für seine eigenen Schulden. Der Hauptmieter trägt ein Risiko, weil er auf die pünktliche Mietzahlung durch die Untermieter angewiesen ist. Er kann das Risiko aber dadurch mindern, dass er sich von den Untermietern eine Kaution zahlen lässt. Die Untermieter riskieren, auf der Straße zu sitzen, wenn der Hauptmieter kündigt oder ihm gekündigt wurde.

Achtung: Der Hauptmieter muss seine Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben. Tipp einer Steuerberaterin: Wer Zimmer zum Selbstkostenpreis untervermietet, kann dem Finanzamt mitteilen, dass keine Gewinnerzielungsabsicht bestehe und er die Einnahmen deshalb bei zukünftigen Steuererklärungen nicht mehr angeben werde. Es hängt allerdings vom jeweiligen Finanzamt ab, ob es sich darauf einlässt.

Einzelmietverträge jedes WG-Bewohners mit dem Eigentümer
Diese Konstellation ist selten, da sie für den Wohnungseigentümer viel Verwaltungsaufwand bedeutet. Auch für die Mieter hat sie Nachteile: Sie können zum Beispiel nicht einfach die Zimmer innerhalb der WG neu aufteilen. Andererseits können bei dieser Vertragsform die Mietverhältnisse unabhängig voneinander gekündigt werden, und die WG-Bewohner haften nur für die jeweils eigene Mietzahlung.

Die Mietkaution
Sie ist neben den Nebenkosten einer der Hauptstreitpunkte, besonders in WGs mit gemeinschaftlichem Mietvertrag. Meist teilen sich die WG-Mitglieder die Kaution. Problematisch wird es, wenn einer der Mitbewohner auszieht und seinen Anteil an der Kaution zurück haben möchte. Der Wohnungseigentümer wird ihm in aller Regel das Geld nicht auszahlen, schließlich bleibt der Gesamtmietvertrag ja bestehen. Die WG muss also einen gemeinsamen Topf haben, aus dem sie Kautionsanteile auszahlen kann. Bei einer Untermiet-WG darf der Hauptmieter von den Untermietern Kautionen verlangen, auch wenn er selbst dem Wohnungseigentümer keine gezahlt hat.

Haftung für Altschulden
Gelegentlich fügen Vermieter in ihre Mietverträge eine Klausel ein, der zu folge neue Mieter für Altschulden in der WG haften. Dabei wird die Existenz von Altschulden in der Regel vor Abschluss des Mietvertrages nicht erwähnt. Die ahnungslosen Neumieter erhalten einfach einige Zeit danach eine Zahlungsaufforderung. Wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss schon von den Altschulden wusste, sie aber nicht erwähnt hat, kann der Mieter versuchen, den Vertrag vor Gericht anzufechten, wegen arglistiger „Täuschung durch Unterlassung der Aufklärung“.

WG-Bewohner mit Hartz IV
Für Hartz IV - Empfänger ist das Untermietmodell vorteilhafter. In einer WG mit gemeinsamem Mietvertrag könnte das Jobcenter die ganze Wohngemeinschaft als Bedarfsgemeinschaft einstufen, und das Einkommen der anderen Mitbewohner diesem Leistungsempfänger mit anrechnen.
Deshalb: Wer Hartz IV beantragen muss und in einer solchen WG lebt, sollte das unbedingt gleich beim Antrag mit angeben und klarstellen, dass es sich nur um eine Zweck-WG und nicht um eine Lebensgemeinschaft handelt. Dann muss das Jobcenter ihm das Gegenteil beweisen. Wer dagegen bei der Antragstellung die Wohngemeinschaft verschweigt, kann in den Verdacht des versuchten Leistungsbetruges geraten.

Gemeinsames Konto
Es gibt grundsätzlich zwei Formen von Gemeinschaftskonten, das „Und-Konto“, und das „Oder-Konto“. Bei beiden Formen haben mehrere Personen Zugriff auf das Konto. Beim „Oder-Konto“ können sie auch getrennt voneinander Geld abheben oder überweisen, beim „Und-Konto“ geht das nur zusammen.
Für welche Form sich eine WG entscheidet, hängt davon ab, wie eng die Mitglieder gemeinsam wirtschaften wollen und wie stark sie sich vertrauen. Als gemeinsames Konto für den laufenden Haushalt ist nur das 'Oder-Konto' praktikabel. Wenn die WG-Mitglieder aber auf größere Anschaffungen sparen, bietet ein „Und-Konto“ mehr Sicherheit.

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