Vermieter-Nachforderung aufrechnen mit meinem Zurückbehaltungsrecht

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avalanche

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Moin werte Gemeinde,

folgende Vorgeschichte (in blau):

Am 01.01.2014 haben wir (meine Ehefrau und ich) in Hamburg einen Mietvertrag für eine Wohnung mit einer Immobilienfirma A geschlossen. Am 01.04.2015 hat sich ein neuer Eigentümer B gemeldet und forderte die Übertragung der Kaution auf sich, bzw. seine Verwaltungsfirma C. Am 30.10.2015 haben wir das Mietverhältnis form- und fristgerecht gekündigt mit Wirkung zum 31.01.2016, also drei inhaltsgleiche Kündigungen abgeschickt jeweils adressiert an A, B und C und darin die Aufrechnung der ausstehenden Mieten mit der Kaution und der Nebenkostenabrechnung angekündigt.

Obwohl C in dieser Art und Weise keine Korrespondenz mit uns führen wollte, hat sie die Kaution tatsächlich mit den ausstehenden Mieten aufgerechnet, weil ein MV nur zwischen uns und A bestand. Es verblieb dann eine Restforderung über ca. 350€ für Jan/2016. Die Zähler der Heizkörper wurden Anfang Dez. 2015 abgelesen, wiesen aber einen geringen Verbrauch auf, so dass sich aus der Nebenkosten-Abrechnung ein Überschuss von ebenfalls ca. 350€ ergibt. C bestand auf Auszahlung, wir auf Aufrechnung wegen Zurückbehaltungsrechts gemäß §556b Abs 2 BGB.

C macht seine Forderung jetzt gerichtlich geltend im vereinfachten Verfahren ohne mündliche Verhandlung gemäß § 495a ZPO. Auf unsere Klageabweisung unter Bezug auf §556b Abs.2 BGB führte die promovierte Amtsrichterin aus (in rot):

(...) Die Aufrechnung mit dem erwarteten Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2015 geht derzeit ins Leere. Solange C nicht abgerechnet hat, besteht keine Forderung der Beklagten, mit der sie aufrechnen könnte. Die Abrechnung ist einem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zuzuleiten. Erst nach Ablauf dieser Frist tritt die solgenannte Abrechnungsreife ein und der Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung wird fällig. Dass diese Frist abgelaufen ist, ist derzeit nicht ersichtlich.

Vor dem Hintergrund, dass die Beklagte von der Klägerin das Guthaben aus einer noch zu erteilenden Nebenkostenabrechnung verlangt, ihr gegenüber gekündigt und anderweitigen Vertragserklärungen abgegeben hat, geht das Gericht davon aus, dass nicht bestritten werden soll, dass die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks geworden ist und nach § 566 ff. BGB in die Rechte und Pflichten aus dem ursprünglichen Mietvertrag eingetreten ist. (...)

(1) Wir verstehen nicht, warum unser Zurückbehaltungsrecht hier nicht greift.

(2) Falls C die Nebenkosten nicht zahlt oder mit willkürlichen angeblichen Wohnungsmängeln aufrechnet, wissen wir nicht, gegen wen wir klagen sollen und ob eine Klage überhaupt greift, weil kein MV zwischen B bzw. C und uns besteht.

Für konstruktive Einschätzungen zu (1) oder (2) bedanken wir uns im voraus.

Schönes Wochenende, ave
 
E

ExitUser

Gast
Kauf bricht nicht Miete. 566 BGB
Durch den Kauf wurde B zum Vermieter und tritt in die bestehenden Verträge mit allen Rechten und Pflichten ein. Wenn C per Vollmacht für die Verwaltung eingesetzt und empfangsberechtigt ist, sind die Zahlungen mit befreiender Wirkung an C zu leisten.

Die Kaution mit der Miete aufzurechnen ist nicht "erlaubt", bzw. hat man darauf keinen Anspruch. Kaution abwohnen ist nicht!! Sie dient als Sicherheit für evtl. Schäden.
Der VM kann bis zu Beendigung des MV die Miete + NK Vorauszlg. verlangen!

Die Kaution muss der alte VM dem neuen VM geben. Tut er das nicht, hat der Mieter dennoch Anspruch auf die Kaution beim neuen VM. Das ist also deren Problem.

Nach Beendigung des MV kann der VM einen angemessenen Teil der Kaution zurück behalten.
Den Rest sollte er idR spätestens innerhalb von 6 Monaten an die Mieter auszahlen.

Für die Abrechnung hat er 12 Monate Zeit. So lange bleibt der Rest der Kaution in seinem Besitz.
Nach erfolgter Abrechnung hat er dem Mieter den Rest der einbehaltenen Kaution auszuzahlen.

Ich habt kein Zurückbehaltungsrecht, weil die Abrechnung aus 2015 (bei kalenderjährlichem Abrechnungsmodus) erst am 31.12.2016 fällig wird.

Es war schon kulant, dass C die Aufrechnung der laufenden Miete mit der Kaution akzeptierte. Er hätte die Miete einfordern können und bei Rückstand von 2 Monatsmieten sogar fristlos kündigen können.

Wenn zu erwarten ist, dass eine NK-Erstattung erfolgen wird, kann der VM allerdings nur einen entsprechend geringen Teil (oder evtl. gar nichts, das weiß ich nicht) von der Kaution einbehalten und muss nach Auszug und nach Prüfung auf Schäden oder Schadensersatzansprüche die Kaution dann auskehren. Wie gesdagt hat er hierfür idR 6 Monate nach Auszug, bzw. Beendigung des MV zeit.

EDIT: Wenn B nachweislich neuer Eigentümer ist, ist er auch der neue VM und die Klage ist an ihn, zu richten.
 
G

Gelöschtes Mitglied 41016

Gast
Am 01.04.2015 hat sich ein neuer Eigentümer B gemeldet und forderte die Übertragung der Kaution auf sich, bzw. seine Verwaltungsfirma C.
Gibt es dazu irgendeinen Nachweis (Grundbuchauszug, Mitteilung des Alteigentümers o.ä.)?
wissen wir nicht, gegen wen wir klagen sollen und ob eine Klage überhaupt greift, weil kein MV zwischen B bzw. C und uns besteht.
Liegt der o.g. Nachweis nicht vor: gegen A
Liegt der o.g. Nachweis vor: gegen B, der Mietvertrag ist dann auf B übergegangen
Liegt euch zusätzlich eine Vollmacht von B für C vor: gegen C als Vertreter/Bevollmächtigten von B

Wenn zu erwarten ist, dass eine NK-Erstattung erfolgen wird, kann der VM allerdings nur einen entsprechend geringen Teil (oder evtl. gar nichts, das weiß ich nicht) von der Kaution einbehalten
Gar nichts.
Die Kaution dient der Absicherung der Vermieters für Schäden an der Wohnung, nicht als Sicherheit für fällige Zahlungen.
 

avalanche

Priv. Nutzer*in
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dagobert1 meinte:
avalanche meinte:
Am 01.04.2015 hat sich ein neuer Eigentümer B gemeldet und forderte die Übertragung der Kaution auf sich, bzw. seine Verwaltungsfirma C.
Gibt es dazu irgendeinen Nachweis (Grundbuchauszug, Mitteilung des Alteigentümers o.ä.)?
Grundbuchauszug oder Schreiben vom Alteigentümer haben wir nicht bekommen, nur ein formelles Schreiben von C, dass die Kaution auf B, c/o C, Straße (C), Ort (C) übergegangen ist und wir dies unterschreiben sollen, was wir dann auch getan haben.

dagobert1 meinte:
avalanche meinte:
wissen wir nicht, gegen wen wir klagen sollen und ob eine Klage überhaupt greift, weil kein MV zwischen B bzw. C und uns besteht.
Liegt der o.g. Nachweis nicht vor: gegen A
Liegt der o.g. Nachweis vor: gegen B, der Mietvertrag ist dann auf B übergegangen
Liegt euch zusätzlich eine Vollmacht von B für C vor: gegen C als Vertreter/Bevollmächtigten von B
Genau das haben wir befürchtet und genau das wollen wir vermeiden. Wir werden dann wohl Ratenzahlung beantragen und abwarten, was weiter passiert.

dagobert1 meinte:
Die Kaution dient der Absicherung der Vermieters für Schäden an der Wohnung, nicht als Sicherheit für fällige Zahlungen.
Dürfen wir daraus schließen, dass der Vermieter keine Schäden an der Wohnung geltend macht? Die Wohnung ist wieder bewohnt und Schäden oder Mängel an der Mietsache hat der Vermieter bis hierhin nicht angezeigt.

Dank für die Unterstützung,
ave (mit Ehefrau)
 
G

Gelöschtes Mitglied 41016

Gast
Grundbuchauszug oder Schreiben vom Alteigentümer haben wir nicht bekommen, nur ein formelles Schreiben von C, dass die Kaution auf B, c/o C, Straße (C), Ort (C) übergegangen ist und wir dies unterschreiben sollen, was wir dann auch getan haben.
Wer Ansprüche erhebt, hat diese auch nachzuweisen.
Ich kann auch nicht zu irgendeinem Haus gehen und sagen das gehört jetzt mir und sie sollen die Miete an mich überweisen. :icon_hihi:

Dürfen wir daraus schließen, dass der Vermieter keine Schäden an der Wohnung geltend macht? Die Wohnung ist wieder bewohnt und Schäden oder Mängel an der Mietsache hat der Vermieter bis hierhin nicht angezeigt.
Der Vermieter hat dafür 6 Monate Zeit (§ 548 BGB).
Wenn die Wohnung bereits wieder vermietet ist, kann man allerdings annehmen dass da nichts mehr kommt.
 

Seepferdchen 2010

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Mal eine kurze Frage dazwischen:

Die Wohnung ist wieder bewohnt und Schäden oder Mängel an der Mietsache hat der Vermieter bis hierhin nicht angezeigt.
Ein Übergabeprotokoll wurde nicht erstellt, mal so nebenbei gefragt?

Und wenn die Wohnung bereits neu vermietet wurde, ist jeglicher Anspruch erloschen seitens vom Vermieter, also z.B. Nachbesserung in der Wohnung, so wie @Dagobert auch schreibt.
 

avalanche

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dagobert1 meinte:
Wer Ansprüche erhebt, hat diese auch nachzuweisen.
Ich kann auch nicht zu irgendeinem Haus gehen und sagen das gehört jetzt mir und sie sollen die Miete an mich überweisen.
Willkommen in Hamburg.
Um die Wohnung zu bekommen, mussten wir einen aktuellen Kontoauszug, beide Arbeitsverträge und eine Schufa-Auskunft vorlegen, die vollständige Mietkaution ist vor dem Einzug zu zahlen, sonst gibt es keine Wohungsschlüssel und der MV gilt als nicht zustande gekommen.
Wenn das dem Mieter nicht gefällt, kann er sich gern einen anderen Vermieter suchen.

___________________________________________

Ein Übernahmeprotokoll existiert nicht.

An den Fensterscheiben hängen Gardinen und an der Klingel ist ein neues Namensschild angebracht, deshalb wird wohl ein neuer Mieter drin wohnen.

Wie oben schon gesagt, beantragen wir jetzt Ratenzahlung und warten ab, was kommt.

Gruß an die Gemeinde, ave
 
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