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Probleme mit Erstattung von Mietnebenkostennachzahlung

Alina49

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#1
Guten Tag, ich wende mich an dieses Forum wegen einem Problem, welches ich mit dem Grundsicherungsamt habe.
Meine minderjährigen Kinder und ich sind eine Bedarfsgemeinschaft, die aufgesplittet ist: die Kinder erhalten Hartz IV, und ich erhalte aufstockend Grundsicherung.
Wir sind letztes Jahr in eine neue Wohnung umgezogen. Anfang dieses Jahr kam vom Vermieter die Jahresabrechnung Mietnebenkosten 2015, und zwar zum Wasserverbrauch, Anteil Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Das war Teil 1 der Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung für Heizung, Warmwasser und übrige Nebenkosten Teil 2 mit zusammengefasster Endabrechnung habe ich erst im August erhalten. Das lag an der Firma, die die Zähler abgelesen hat und Monate gebraucht hat um die Rechnung fertig zu machen.

Folgendes Problem: Als der erste Teil der Jahresabrechnung anfang des Jahres kam (620 Euro für Wasserverbrauch, Grundsteuer und Versicherungen) , hat der Vermieter von mir extra 300 Euro Nebenkostenzahlung gefordert, weil er die monatlichen Nebenkosten beim Abschluss des Mietvertrags viel zu niedrig angesetzt hatte, das hat gerade mal ausgereicht für unseren Wasserverbrauch,anteilig Gebäudeversicherung und Steuer und einen kleinen Teil der Heizkosten, aber für die Deckung der Heizungs- und Warmwasserkosten war es viel zu wenig.
Um Ärger und Wohnungskündigung durch den Vermieter bei so einem jungen Mietverhältnis zu vermeiden, habe ich die 300 Euro Nebenkostenbetrag an den Vermieter gezahlt und beim Sozialamt und Jobcenter anteilig für mich und die Kinder die Erstattung dessen beantragt (zeitgleich als der Vermieter die Summe forderte, habe ich mich sofort schriftlich und auch telefonisch an die beiden Ämter gewandt) . Beide haben abgelehnt, mit der Begründung, der Vermieter hätte bereits für das Jahr 2015 monatliche Nebenkostenzahlungen erhalten, und das Jobcenter hat schriftlich mitgeteilt, ich könne es dann bei der Jahresgesamtabrechnung wenn die Heizkostenabrechnung auch vorliegt, nochmal einreichen. Das Sozialamt hat gemeint, das sei nicht üblich dass ein Vermieter zwischendurch extra noch Nebenkostenzahlungen verlangt.

Das Sozialamt hat mir für meinen 1/3-Anteil der 300 Euro Nebenkostenzahlung 100 Euro Darlehen angeboten, welches ich, da finanziell in der Klemme wegen dieser Rechnung, angenommen und anschließend von meinem Regelsatz in kleinen Monatsraten abbezahlt habe.

Ein halbes Jahr später erst kam dann die Heizkostenabrechnung mit der Schlussabrechnung des Vermieters, worin er außer den monatlichen Nebenkostenabschlägen auch meine im Frühjahr bezahlten 300 Euro als Nebenkostenzahlung berücksichtigt hat. Es gab dennoch eine höhere Nachzahlung. Ganz einfach weil er zu Anfang unseres Mietverhältnisses die monatlichen Nebenkostenvorauszahlung viel zu niedrig angesetzt hatte.

Das Jobcenter hat mir dann zu 2/3 anteilig für meine Kinder die Nachzahlung erstattet und hat dabei auch anteilig für meine Kinder die 300 Euro Nebenkostenzahlung berücksichtigt, die ich im Frühjahr an den Vermieter bezahlt hatte, habe also vom Jobcenter aus diesen 300 Euro Nebenkostenzahlung 200 zurück erhalten.

Das Sozialamt hingegen hat es abgelehnt, mir meinen Anteil (=100 Euro) aus diesen 300 Euro zu erstatten, es wurde nur 1/3 Anteil Nachzahlungsbetrag erstattet, bei dem die 300 Euro schon abgezogen waren.
Ich telefonierte mit der Sachbearbeiterin, die schon wieder gewechselt hatte. Diese teilte mir mit, das könne mir nicht erstattet werden, das würde mit dem Darlehen zusammenhängen, welches ich damals bekommen habe, und ein Schreiben sei bereits an mich unterwegs. Ich soll also meinen Anteil = 100 Euro aus den 300 Euro Mietnebenkostenzahlung selber zahlen. Deshalb bin ich hier. Kennt sich jemand aus? Ich wäre dankbar für Hilfe. Ich hoffe es ist einigermaßen verständlich geschildert. mfg

PS: Die Miete einschl. Mietnebenkosten und Nebenkostennachzahlung liegen einschl. meinen bezahlten 300 Euro im Rahmen dessen, was Kaltmiete und Nebenkosten für 3 Personen maximal kosten darf.


Ich füge hier ein: Schreiben vom Sozialamt im Februar 2016:
“sehr geehrte Frau X. Ihre Nebenkostenabrechnung haben wir erhalten. Die Vorgehensweise Ihres Vermieters ist für uns leider nicht nachvollziehbar und auch mietrechtlich sehr fragwürdig. Wir haben in dem Abrechnungszeitraum Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 1200 Euro berücksichtigt. Diese beziehen sich auf Heiz- und Nebenkosten und sind daher auch in der Nebenkostenabrechnung den tatsächlichen Kosten gegenüber zu stellen. Solange der Vermieter für Heizung und Nebenkosten nicht getrennte Abschläge verlangt, sollte er die Heiz- und Nebenkostenabrechnung auch zusammen erstellen. Wir können in diesem Fall keine weitere Zahlung für Nebenkosten leisten, da noch nicht feststeht, ob die bisher berücksichtigten Vorauszahlungen bereits zur Deckung und der vollen Heiz- und Nebenkosten ausreichen. Bitte klären sie dies noch mal mit Ihrem Vermieter. Sollten sie Ihren Antrag aufrechterhalten wollen, bitten wir um eine kurze Mitteilung, damit wir einen formellen bescheid erstellen können. “


Daraufhin habe ich nochmal mit dem Vermieter diskutiert, aber er bestand auf den 300 Euro Zwischenzahlung, und ich schrieb erneut an meine Sachbearbeiterin vom Sozialamt, um die Erstattung wiederholt zu beantragen. Ua teilte ich ihr mit:

„ich habe heute Ihr Schreiben wegen den Mietnebenkosten erhalten.
Ich bin in der Sache machtlos, wenn der Vermieter das nun so handhabt mit getrennten Abrechnungen , wo Monate dazwischen liegen.
Er meint, er hätte keinen Einfluss darauf, was die Termine betrifft, die die Leute von der Firma vergeben , um die Heizzähler abzulesen.
Der Vermieter hat gemeint, die bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen würden nach seiner Einschätzung nicht ausreichend sein, denn er schätzt, ohne dass er unseren tatsächlichen Heizkosten-Verbrauch kennt, die Heizkosten allein auf ca. 1300 Euro pro Jahr. Durch die 300 Euro Anzahlung würde es für mich dann keine so hohe Nachzahlung geben, wenn die Heizkostenabrechnung dann auch noch kommt und dann alles verrechnet wird, hat er gemeint, und sollte ein Guthaben sein, bekomme ich das wieder zurück
.“


Daraufhin schrieb mir meine damalige SB:
"wie bereits mitgeteilt, besteht kein Anspruch auf Zahlung der anteiligen 100 € für die Nebenkosten. Wir können Ihnen hier ausnahmsweise ein Darlehen gewähren, dass aber in den nächsten Monaten von Ihren Leistungen in monatlichen Raten zu je 20,00 € einbehalten wird. Sie erhalten hierzu in den nächsten Tagen den Darlehensbescheid, den Sie bitte unterschrieben an uns zurück schicken. Erst nach Erhalt des unterschriebenen Bescheids können wir den Betrag auszahlen."

Das war alles im Januar+Februar 2016
 

Atze Knorke

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#2
Hallo Alina49,

ein kniffliges Mietproblem, wenn der Vermieter die Nebenkosten mietvertraglich zu niedrig ansetzt und nun fette Nebenkostenforderungen in Teilbereichen abrechnet. Dann Anpassung der N-H-Vorauszahlungen, aber somit können auch wiederum Mieterhöhungen zum Tragen kommen.

Das ist sehr merkwürdig. Ist das ein Privatvermieter? Wurde die Wohnung nach JC-Richtlinie angemietet, weil du angemerkt hast, dass das Mietverhältnis noch sehr jung sei.

Aus dem Schreiben Sozialamt Februar 2016:
Ihre Nebenkostenabrechnung haben wir erhalten. Die Vorgehensweise Ihres Vermieters ist für uns leider nicht nachvollziehbar und auch mietrechtlich sehr fragwürdig. Wir haben in dem Abrechnungszeitraum Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 1200 Euro berücksichtigt. Diese beziehen sich auf Heiz- und Nebenkosten und sind daher auch in der Nebenkostenabrechnung den tatsächlichen Kosten gegenüber zu stellen. Solange der Vermieter für Heizung und Nebenkosten nicht getrennte Abschläge verlangt, sollte er die Heiz- und Nebenkostenabrechnung auch zusammen erstellen.
Hier liegt der Hase im Pfeffer! Der Vermieter ist in der Pflicht, einen sauberen Mietvertrag mit Grundmiete, Neben- und Heizkosten aufgegliedert zu erstellen und sich nicht in Teil-Neben-kostenforderungen dick und satt zu stossen. Aber genau hier liegt der Fehler, bevor ein solcher Mietvertrag unterschrieben wird, PRÜFEN bei den Neben- und Heizkosten, die meist gering ausfallen, um dann bei den jährl. Abrechnungen voll zu zulangen. Die O- bis O-Periode 2015 war u. a. mild, ja regional bei z. B. Grundsteuer langen die Kommunen schon hin und das ist auch unterschiedlich, dennoch was gibt es da soviel abzurechnen?

Hier ein paar Hinweise und Prüfempfehlungen, vlt. gibt es sowas auch in deiner Region/Stadt/Land:

:icon_arrow:*- Berliner MieterGemeinschaft e.V.

:icon_arrow:Belegeinsicht- Berliner MieterGemeinschaft e.V.
 

Alina49

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#3
Danke für Antwort.
Die Wohnung entsprach bei der Anmietung bez Gesamtkosten (Kaltmiete einschl. Nebenkosten)den JC Richtlinien, jedoch war sie etwas zu groß für 3 Personen. Das Amt hat das trotzdem genehmigt, da wir notgedrungen umziehen mussten und es wirklich schwierig war eine behindertengerechte Wohnung zu finden.
Der Vermieter hat laut Mietvertrag 120 Euro Nebenkosten monatlich berechnet.
Die Wasserverbrauchsabrechnung einschl Grundsteuer und Versicherung und Allgemeinstrom betrug für 10 Monate 620 Euro. Wir hatten in 10 Monaten zu dritt einen Gesamtverbrauch von Frisch- und Warmwasser von 97 Kubik (Zeitraum 1.3.15-31.12.15).
Als die 1. Teilabrechnung kam, hatten wir 1200 Euro (10x120) Nebenkosten bezahlt.

Dann die besagten extra 300 Euro Nebenkostenzahlung im Februar 2016, die ich aus eigener Tasche gezahlt habe.

Ein halbes Jahr später kam die übrige Nebenkostenjahresabrechnung bez. Heizkosten und Warmwasser (Zeitraum: 1.3.15 - 29.2.16). Gesamtbetrag: 1588 Euro. Darin wurden abgerechnet: Energiekosten, Strom für Brenner und Pumpe, Kessel reinigen, Kaminfeger, Immisionsmessung, Leckanzeige Wartung, Kosten für Ablesen und Abrechnung. Diese Rechnung hat der Vermieter von einer Firma machen lassen. Daher gab es eine Gesamtsumme der Nebenkosten von 2210 Euro, abzüglich Vorauszahlung für 12 Monate (1.3.2016 - 29.2.2016) 1440 = 770 , abzüglich Extrazahlung Nebenkosten 300 , verbleiben 470 Nachzahlung.
Hier die Heizkostenrechnung:

******************************

Das Jobcenter hat den Nachzahlungsbetrag 770 Euro als Grundlage für die Erstattung der Nachzahlung genommen, das Sozialamt nur die 470 Euro.

Der Vermieter ist ein sehr alter Mann, dann noch auf dem Land, er reagiert überempfindlich und gekränkt, wenn man was kritisiert bzw. an einem Vertrag was aussetzt. Weil er natürlich davon ausgeht, dass er alles richtig macht und recht hat. Wir sind froh und dankbar überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben bei der angespannten Wohnungslage, überteuerten Mieten und Ablehnung von vielen Vermietern gegen Kinder. Ich habe händeringend und verzweifelt viele Monate eine Wohnung gesucht und habe mich teilweise mit ca. 50 Bewerbern für eine Wohnung angestellt. Es war aussichtslos und wirklich reine Glückssache dass wir diese Wohnung bekommen haben.
Außerdem hat mir der Mieterschutzbund erklärt, dass das eine Sonderkonstellation ist, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt: da hätte man nicht den Kündigungsschutz wie sonst in einem Miethaus, sondern er könne ohne Grund jederzeit kündigen. Wusste ich zuvor nicht. Das macht Angst, und als Mieter, der auf die Wohnung angewiesen ist, fühlt man sich in einer sehr unsicheren Position.
 

Alina49

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#5
Danke für den Hinweis, wusste ich nicht - und weiss nicht wie ich das Bild nun einfügen kann. Ich versuche es -- (hat geklappt) danke
 

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Alina49

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#6
Ich habe auf die eigentliche Frage worum es geht, noch keine eindeutige Antwort gefunden und kenne die Rechtslage nicht im Geringsten. Und zwar ob das Sozialamt mir die von mir selbst geleistete Nebenkosten-Zwischendurchzahlung nach Erhalt der Jahresendabrechnung, in der diese Eigenzahlung berücksichtigt worden ist, in diesem Fall erstatten muss oder nicht.
Ich habe die Zahlung an den Vermieter nicht gern und freiwillig geleistet damals, sondern es war eine Druck- und Zwangslage für mich (Angst vor Wohnungskündigung, Streit, Schaffung eines schlechten Verhältnisses zum Vermieter und Verärgerung des Vermieters bei Zahlungsverweigerung).

Ich habe im Netz etwas gefunden, aber ich habe Schwierigkeiten, es zu verstehen, mein Intellekt reicht dafür nicht aus, bin halt in so Sachen beschränkt im Kopf. Kann mir jemand sagen inwieweit das auf meinen Fall zutrifft und wie es zu verstehen ist? danke, wäre sehr dankbar.

In wieweit trifft meine Sítuation auf dieses Kapitel zu? insbesondere Kapitel
Hartz IV Forum - Ratgeber Anrechnung von Rückerstattung aus Mietnebenkostenvorauszahlungen
Anrechnung einer Rückerstattung vom Hilfeempfänger selbst gezahlter Mietnebenkostenvorauszahlungen
 

Alina49

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#7
Herr Knorke,
ich habe mir über manche Ihrer Aussagen noch Gedanken gemacht. Klar ein Vermieter hat einen sauberen Mietvertrag zu machen. Vermutlich aber sind dazu einige nicht in der Lage, besonders wenn es schon recht alte Herrschaften sind. Und ich, ich war einfach nur glücklich dass wir die Wohnung überhaupt gefunden hatten und mit uns jemand so gnädig war und an uns seine Wohnung vermietet hat. Heutzutage nicht mehr selbstverständlich, besonders wenn man Kinder hat. Wieviele Wohnungsabsagen ich allein wegen den Kindern bekommen hatte, weil kein Vermieter Kinder in seinem Haus wollte (zu laut, nutzen die Wohnung zu sehr ab). Das war sehr deprimierend.
Wissen Sie , wie ich das sehe, wenn ich mich mal in den Vermieter und sein bisheriges Verhalten hineinversetze?
Er hat die 300 Euro Nebenkosten-Zwischendurch-Teilzahlung nach Vorlage der ersten hohen Nebenkostenteilabrechnung deshalb verlangt, weil er befürchtete, sein Geld am Ende wenn die große Jahresabrechnung mit einer riesigen Nachzahlung für uns kommt, nicht zu bekommen.
Er weiß nicht, dass wir vom Amt Aufstockung erhalten, dazu bin ich nicht verpflichtet ihm darüber Auskunft zu geben, und das will ich nicht.
Er wusste lediglich, dass ich Frührente erhalte und diese angesichts meines früheren allgemein schlecht bezahlten Berufs nicht hoch sein kann. Nicht umsonst hat er öfters im Lauf unserer Mietzeit gefragt: "Können Sie die Miete überhaupt zahlen?" Warum hat es so was gefragt? Dem saß die Angst im Nacken, sein Geld nicht zu erhalten, und mir saß die Angst im Nacken, dass er in seiner Position jederzeit kündigen kann und ich dann mit Kindern ohne Wohnung auf der Straße sitze.
Ich vermute, er hatte einfach Angst, sein Geld nicht zu erhalten und wollte nach der ersten Teiljahresabrechnung zu seiner Sicherheit 300 Euro extra Zahlung für Nebenkosten, weil er sie tatsächlich am Anfang zu gering angesetzt hatte, basierend auf dem Verbrauch des Vormieters, der ganztags berufstätig kaum zuhause war und gelegentlich Wochenendbesuch von seiner Freundin hatte. Aber wir drei, wir sind viel zuhause, ich als Rentnerin sowieso. Vermutlich hat der alte Herr das zu Anfang gar nicht bedacht. Sonst hätte er höhere Nebenkosten angesetzt.
 

Alina49

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#8
Erstattung von vom Mieter vorausgezahlten Mietnebenkosten

Hallo liebe Forum-Mitglieder,
ich fürchte, ich habe mein Thema unter die falsche Rubrik gesetzt. Ich weiß nicht , ob und wie man das Thema hierher verschieben kann.
Vielleicht weiß jemand etwas zu dem Problem. Ich setze hier nun einfach den Link ein, dann könnt Ihr nachlesen, was bisher geschrieben worden ist:
https://www.elo-forum.org/grundsich...me-erstattung-mietnebenkostennachzahlung.html

Bevor ich zum Anwalt gehe, frage ich lieber zuerst in diesem Forum nach.
vielen Dank für hilfreiche Rückmeldungen, bitte diese hier eintragen
 

Flodder

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#9
AW: Erstattung von vom Mieter vorausgezahlten Mietnebenkosten

Alina49

ein Thread reicht ja wohl, oder glaubst du, du kriegst mit einem 2. Thread bessere Antworten?
 

Alina49

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#10
AW: Erstattung von vom Mieter vorausgezahlten Mietnebenkosten

So war das nicht gemeint. Ich ging davon aus, dass er unter der verkehrten Rubrik eher nicht gelesen wird.
Ich weiß leider nicht, ob oder wo man diese beiden Threads löschen kann, dann würde ich sie löschen. Ich muss mit der Sache eh zum Anwalt.
 

Atze Knorke

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#11
Hallo Alina49,

vorweg möchte ich klarstellen, dass ich dir damit nicht im Geringsten zu Nahe treten will. Die Angelegenheit ist schon komplexer. Angst ist leider immer ein schlechter Ratgeber. In der Hitze des Gefechts, auch wenn die Wohnungssuche sehr beschwerlich und verzweifelt ist und man weiss, man ist auf Transferleistungen angewiesen, ist es wichtig, die Tücken des Wohnungsspiels genau abzuklopfen - Holzauge sei wachsam - hier die "zweite Miete" zu berücksichtigen. Die Karten sind dann (notfalls) auf den Tisch zu legen.

Die behindertengerechte Wohnung wurde lt. JC-Richtlinie als "angemessen" für 3 Personen = Mutter mit zwei minderjährigen Kindern anerkannt. Demnach ist es doch unumgänglich, dass der Vermieter NICHT über deine Einkommensverhältnisse Bescheid wußte/weiss?

Grundsatz:
Bei angemessener Wohnung sind Nebenkostennachzahlungen vom Amt zu leisten
(tatsächliche Aufwendungen - Kosten der Unterkunft - SGB II - § 22).

Angemessene Wohnkosten - Wohnraum bei Hartz IV

Welches Bundesland/Stadt betrifft es denn, was ebenfalls so familien/kinderunfreundlich bei allein Erziehenden in einer Wohnungsnotlage agiert?

Harald Thome - Örtliche Richtlinien

Die Nebenkosten-Vorauszahlungen wurden mit 1.200EUR (lt. Mietvertrag 120EUR/monatl.) sowohl vom JC als auch vom Sozialamt anerkannt und auch gezahlt?

Teil 1:
300EUR vs. 620Euro -> 1/3 SA-Anteil = 100EUR als Darlehen -> kleine Monats-Raten?
300EUR ----- -> 2/3 JC-Anteil = 200EUR gezahlt

damit sind die 300EUR Vorleistung-Nebenkosten gezahlt.

Teil 2:
2210EUR -> minus 1440EUR Vorauszahlg. -> = 770EUR minus 300EUR Vorab-Extra-Zahlung -> 470EUR Restsumme Nachzahlung
=>1588EUR plus 622EUR = 2210EUR

Wie wird die Heizung betrieben - Heizöl, Erdgas? Wie alt ist die Heizungsanlage im Wohnhaus?

Alte Heizungen müssen bis 2015 erneuert werden

Grundsätzlich werden Nebenkosten (Betriebskosten) und Heizkosten getrennt jährlich ausgewiesen u. abgerechnet. Bei Heizkosten wird in 50 % Grundkosten und 50 % Verbrauchskosten -> daraus ergeben sich die nutzerbezogenen Kosten <- verrechnet.

Heizkostenverordnung

:icon_arrow: Ob hier abrechnungstechnisch lt. Mietrecht/SGB II alles in Ordnung geht, dass ist nicht von juristischen Laien in einem Hilfeforum abzuleisten, daher bitte ich um Verständnis.

Heizkosten wenn Vermieter mit im Haus wohnt? (Geld, Recht, Mietrecht)

Bitte beachten, gleichzeitig war 2015 "heizungstechnisch" ein sehr mildes Witterungsjahr.

https://www.mieterbund.de/service/heizspiegel.html

http://www.heizspiegel.de/fileadmin...piegel-bund-2015-abrechnungsjahr-2014-web.pdf

Zu dem "Sonderkündigungsrecht":
http://www.mieterbund.de/index.php?id=481

Sonderkündigungsrecht

Wer als Mieter eine Einliegerwohnung bezieht oder in einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter „unter einem Dach“ wohnt, hat praktisch keinen Kündigungsschutz. Er muss damit rechnen, dass der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen, wie zum Beispiel Eigenbedarf, kündigt. Der Vermieter hat ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Macht er hiervon Gebrauch, muss der Mieter die Wohnung räumen und ausziehen. Lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich in diesen Fällen für ihn um drei Monate.

Tipp:
Das Sonderkündigungsrecht für Vermieter kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden.

Wichtiges Urteil:
Das Sonderkündigungsrecht ist in Häusern mit drei Wohnungen ausgeschlossen, selbst dann, wenn eine Wohnung leer steht oder der Vermieter zwei Wohnungen selbst nutzt (BGH VIII ZR 90/10).
http://www.mieterbund.de/mietrecht/irrtuemer-und-fallen.html

Die sogenannte ?Zweifamilienhauskündigung? des mitwohnenden Vermieters nach § 573a BGB | Hamburger Mietrechtsblog

Bist du im Mieterschutzbund? Prüfen (wer sich ewig bindet ...), ob man bereits drei Monate Mitglied (kostenpflichtig) sein muss, damit die anwaltliche Hilfe greift.

https://www.mieterschutzbund.de/faq/

Hast du JC/SA-Bescheide zu Teil 1/Teil 2 erhalten? Da muss man leider ganz genau die Amtsschreiben studieren. Sodann ist schriftlich Widerspruch möglich, sollte die Frist (vier Wochen nach Posteingang) abgelaufen sein, dann kann man Überprüfungsantrag stellen, weiter bis zur Klage beim Sozialgericht.

Ich hoffe, du kannst dein (Miet- und Nebenkosten)Problem unter Umständen mit anwaltlicher Hilfe abklären und zu einem guten Ergebnis führen. Alles Gute.
 
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