Neuer Vermieter, spontane Besichtigung, habe ich Rechte ? (1 Betrachter)

Betrachter - Thema (Registriert: 0, Gäste: 1)

HattemaleinWald

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Hallo elo Forum,

ich weiß das sowas nicht hier hingehoehrt, aber ich weiß nicht an wem ich mich sonst wenden koennte.

Und zwar haben wir einen neuen Vermieter.
Er hat ein Grundstueck gekauft mit 6 leeren Wohnungen und einer bewohnten Wohnung.

Gestern lauerte der Vermieter, Mieter 1 auf, welcher Abends von der Arbeit kam, und bestand darauf die Wohnung zu Besichtigen.
Mieter 1 verneinte die spontane Besichtigung und der Vermieter will am darauffolgenden Tag (also heute) die Wohnung Besichtigen.

Mieter 1 wurde also nur muendlich auf die Besichtigung hingewießen, Mieter 2 (ich) erfuhr vom Mieter 1, von der Besichtigung.

Ist denn sowas erlaubt, dass der Vermieter die Wohnung ohne schriftliche Vereinbarungen spontan Besichtigen darf, ohne alle Beteiligten direkt angesprochen zu haben ?

Problem 2:

In der bewohnten Wohnung wohnen Mieter 1 und Mieter 2, da die Wohnung aber 6 m² groeßer ist als die leerstehende Wohnung, will der Sohn des Vermieters in die Wohnung wo du die 2 Vermieter seit Anfang 2010 wohnen.

Ich habe eher das Gefuehl die wollen uns loswerden um das ganze Grundstück fuer sich zu haben.

Einen Mietvertrag haben wir nicht bekommen, wir zahlen die Miete noch immer an dem Ehemaligen Vermieter.

Haben wir da irgendwelche Rechte uns zu wehren und in der Wohnung zu bleiben ?


Problem 3:

Seit 29 Tagen wird jeden Tag in den Benachbarten Wohnungen gehämmert und gebohrt, egal ob Sonntag, Feiertag oder ob die Uhrzeit nach 22 Uhr ist, ja sogar um 5 uhr morgens oder bis nach Mitternacht wird krach gemacht.

Mit den Handwerker habe ich versucht zu reden, und in etwa gesagt, dass sie Sonntags nicht so ein krachen machen sollen, aber leider haben die mich ignoriert.

Das Gehämmere und Bohren ist ungefaehr so zu vergleichen.
Angefangen wird 8:06 Uhr Morgens, Mittagspause von 13-14 Uhr, Feierabend um
23:15 manchmal erst um 0:35 Uhr.
Das Monotone gekloppfe den ganzen Tag ist so laut, dass eine Anlage mit Subwoofer Gesamtleistung: 25 Watt Maximale Leistung: 50 Watt auf guter Lautstaerke, das gehaemmere nicht unterbinden kann.

Das geklopfe ist so stark das in der bewohnten Wohnung vibrationen im Fußboden zu spüren sind und Gläser und andere Gegenstände in den Schränken wackeln.


Kann ich mich irgendwo beschweren ? der Vermieter ist seit 29 Tagen nicht einmal hier gewesen, Mieter 2 hat ihn noch nie zu Gesicht bekommen.


Andere Information :
Der Vermieter zog mit seiner kompletten Familie 17 Personen (ihn mit gezaehlt) in die umliegenden Wohnungen.
oma und opa
Vermieter und Ehefrau
3 Toechter mit 3 Ehemaenner 5 Kinder alter 15- 8 und ein Baby
Sohn des Vermieters

Nur der Vermieter und der Sohn koennen ein wenig deutsch sprechen, die restlichen Mitglieder koennen kein Wort deutsch.
 

gelibeh

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Gibt es einen Mieterverein bei Dir? Das wäre das Einfachste.

Was ich weiß ist, dass ein Vermieter nicht mal so einfach unangekündigt in die Wohnung kann. Er muss sich anmelden.

Auch vermeidbarer Lärm ist zu vermeiden. Denke kaum, dass man Baulärm zu gewissen Zeiten dulden muss.
 

gary66

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Hallo und Guten Morgen,
spontan fällt mir folgendes dazu ein:

Problem 1:
Grundsätzlich darf der Vermieter nach vorheriger Anmeldung einen Besichtigungstermin vereinbaren. Dieser sollte jedoch angemeldet und dem Mieter vereinbart werden. Spontane Besichtigungstermine, wie in Deinem Fall, gehen nicht.

Problem 2:
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit Mietwohnungen wegen Eigenbedarf zu kündigen. Dies setzt jedoch ein Eigenbedarf voraus. Sollte ein "Eigenbedarf" nur vorgeschoben werden, kann es für den Ex-Vermieter problematisch werden. Hierzu empehle ich Dir einfach zum Thema "Kündigung wegen Eigenbedarf" zu googeln. Der Vermieter muss zunächst schriftlich kündigen. Danach solltet Ihr Euch informieren. Es gibt schon Unterschiede zwischen Privatwohnungen oder / und z.B. Wohnungsbaugesellschaften.

Problem 3:
Baulärm ab Sonntagen, Feiertagen, etc. gehen grundsätzlich nicht. Auch sind Bauarbeiten nach 22:00 Uhr nicht mehr in Ordnung. Bei Bauarbeiten die bereits 29 Tage andauern, bezweifele ich ob die Bauerbeiten ordnungsgemäss von einer Baufirma durchgeführt werden. OK, Bauarbeiten können selbstverständlich auch Privat durchgeführt werden. (Es sieht in Deinem Fall danach aus) Dies geht natürlich nicht wie beschrieben. Ich würde wie folgt vorgehen:
1. Um was geht es ? Umfangreiche Arbeiten, Kleinere Arbeiten, etc. ? Erst einmal Sitaition checken.
2. Klar zum Ausdruck bringen, dass die Lärmbelästigung so nicht geht.
3. Evtl. Vermieter verständigen
4. Wenn gar nichts geht Polizei rufen wegen Ruhestörrung.
Naja, Bauarbeiten im "normalen Rahmen" würde ich dulden
Gruß
 

Berenike1810

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Hallo Hattemal.............,

natürlich hast Du Rechte !

1.) Die Besichtigung muß schriftlich angekündigt werden.

--- Darin soll stehen, wen der Vermieter ggf. -also welche Personen und wie zahlreich-, er aus welchem Grund, mitbringen wird.

--- Im Normalfall hat sich der Vermieter 3 Wochen vor dem gewünschten Termin anzumelden.

( Man natürlich ein Auge zu drüken, da Besitzerwechsel und sich auf einen kürzeren Zeitraum zu einigen.)

Frage: der neue Eigentümer der Whg. hat also die Whg. gekauft, ohne diese im Vorfeld besichtigt zu haben ? - Seltsam, seltsam..... "Die Katze im Sack".

2.) Er muss umgehend einen Mietvertrag erstellen.

--- Sonst hast Du auch keine Ansprüche ihm gegenüber, wenn es um eine größere Reparatur geht.

3.) Bauarbeiten an Sonn-u. Feiertagen sind verboten !

Tipp:

Schreiben schreiben und darin darauf hinweisen, dass: Bauarbeiten, welche mit erheblicher Störung, wie Lärm, verbunden sind, keinesfalls um 05:00 Uhr beginnen dürfen, frühestens um 07:00 Uhr, diese spätestens (wenn keine höhere Gewalt im Spiel ist, wie z.B. Wasserrohrbruch etc.) um 18:00 Uhr zu beenden sind.

(Schreibe nichts von höherer Gewalt, sonst tritt die plötzlich ein !!!)

Sonn-u. Feiertags hat Ruhe zu herrschen !

Frage: Schwarzarbeit ? > Da wohl kaum ein normaler Handwerksbetrieb solche Arbeitszeiten, insbesondere Sonntags, vorhält ???

--- Gibt es einen Bauleiter ?

Und JA: der will die Mieter los werden !!!! Der saniert jetzt wie ein wilder und haut Dir eine satte Mieterhöhung auf den Tisch.


Sollte er nach Erhalt Deines Schreibens sein Verhalten nicht ändern, rufe die Polizei herbei !!! Die kümmern sich dann auch um Arbeitserlaubnisse.

Meint
Berenike
.
 

Sebi1988

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hey, gerad deinen beitrag gelesen ;)

also zu deinem ersten problem: welcher grund steckt denn hinter der besichtigung ? renovierungsarbeiten? will er schauen ob die wohnung ordentlich und nicht verwahrlost ist ?
erstmal muss er dafür einen trifftigen grund haben, der kann nicht einfach klingeln und sagen "ich möchte mal in ihre wohnung". das geht gar nicht, sowas hat er anzumelden, das muss aber auch einen grund haben - so ohne grund musst du den gar nicht rein lassen - sollte der deswegen z.B auf die idee kommen, sich selbst einfach rein zu lassen, mit einem 2. schlüssel oder so, kannst du ihn sogar wegen hausfriedensbruch anzeigen, denn er darf die wohnung nicht einfach ohne dein einverständnis betreten.

dein 2. problem: das ist nicht ganz so einfach .. er hat natürlich ein recht darauf, dir / euch zu kündigen ( aufgrund von eigenbedarf ). das kann er leider machen - wenn sich jedoch im nachhinein herrausstellen sollte, dass es nur ein vorwand war, um euch aus der wohnung zu bekommen, könnte man da rechlich gegen vorgehen. aber alles in allem darf er euch die wohnung kündigen, wegen eigenbedarf, dagegen kannste dann nichts machen ...
ich hab das doch richtig verstanden, dass ihr zu 2. in einer WG lebt oder ? dann habt ihr ja bei eurem alten vermieter, auch einen mietvertrag, in dem ihr beide unterschrieben habt, sehe ich das richtig ? ihr braucht keinen NEUEN mietvertrag, es ist so das der neue eigentümer des hauses / der wohnungen vollautomatisch in den abgeschlossenen mietvertrag eintritt.
will bedeuten: nur weil das haus den eigentümer gewechselt hat, kann der nicht her gehen und sagen "so, alle mann raus hier, mit mir habt ihr nämlich keinen mietvertrag geschlossen". heisst also, das mietverhältnis geht mit allen rechten und pflichten, auf den käufer über.
was ihr jedoch beachten solltet: zieh einer von euch beiden aus, also will aus dem mietvertrag raus - muss der vermieter dem nicht zustimmen, da das eine änderung des mietvertrages mit sich bringen würde.

zu dem 3. problem: da würd ich gar nicht lange fackeln - ich würde freundlich drauf hinweisen, dass sie sich bitte an die gesetzlich geregelten arbeitszeiten halten sollen. also nicht nach 22 uhr da noch rum kloppen, oder an den wochenenden - gerade am sonntag wird nicht gearbeitet. wenn sie sich nicht dran halten, nimmste dir das telefon in die hand und rufst die polizei - die werden denen das dann schon erklären. kostet dich ja keinen cent ;) einfach immer und immer wieder die polizei rufen und ne ruhestörung melden, dann werden die es irgendwann schon kapieren :)




2.) Er muss umgehend einen Mietvertrag erstellen.

--- Sonst hast Du auch keine Ansprüche ihm gegenüber, wenn es um eine größere Reparatur geht.


.
das ist völliger quatsch ... . Kauf bricht nicht Miete, das ist gesetzlich geregelt (§ 566 BGB).

Wird das Haus oder eine Wohnung verkauft, tritt der Erwerber (d. h. der neue Eigentümer) anstelle des bisherigen Vermieters in den abgeschlossenen Mietvertrag ein.
 

Curt The Cat

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Es ist sicher auch zielführend, alle Vorgänge von Anfang an vollständig zu dokumentieren.


:icon_wink:
 

Berenike1810

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Gut @sebi, dann kann er sich bei Reparaturbedarf ja an seinen bestehenden Vertragspartner wenden.

Berenike
.
 

Sebi1988

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@Berenike1810

in dem mietvertrag, könnte als name des vermieters auch "kaiser von china" drin stehen, kauft wer das haus, ist er automatisch der neue vermieter, ob der name im vertrag steht oder nicht ... das ist gesetzlich so geregelt, da kann ich nix für ^^
 

Fritz Fleißig

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Ergänzend:

Der Käufer eines Grundstücks samt Mietshaus hat erst dann irgendwelche Rechte gegenüber den Mietern, wenn er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist. Das kann der Mieter erforderlichenfalls auch per Grundbucheinsicht feststellen (er hat dafür ein berechtigtes Interesse). Abschluß des Kaufvertrages reicht nicht. Die Grundbucheintragung kann manchmal eine ganze Weile dauern.

Bis dahin ist allein der alte Eigentümer/Vermieter zuständig. Auch die Mietzahlungen sind solange an den alten Vermieter zu leisten, es sei denn, dieser weist die Mieter schriftlich an, die Miete schon jetzt an den neuen Eigentümer zu zahlen.
 

TazD

Super-Moderation
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Untermauern wir das Ganze doch mal ein bisschen mit Kommentarmeinungen und Rechtsprechung:

Ein allgemeines Recht des Vermieters, die Mieträume nach eigenem Ermessen zu betreten und zu besichtigen, besteht nicht. Es ist durch das Hausrecht des Mieters ausgeschlossen.
Der Vermieter hat das ihm ggf. zustehende Besichtigungsrecht nur mit größtmöglicher Zurückhaltung und nach Terminabklärung mit dem Mieter wahrzunehmen. Der noch nicht in das Grundbuch eingetragene Erwerber einer Wohnung hat gegenüber dem Mieter noch keinen Anspruch auf Besichtigung und Betreten der Wohnung, da dieses Recht allenfalls dem Vermieter selbst zusteht. (LG Bremen vom 11.05.1989 - 2 S 73/89)

Um die Wohnung auf ihren vertragsgerechten Zustand überprüfen zu können, kann der Vermieter sein Besichtigungsrecht nur in gewissen angemessenen Zeitabständen ausüben oder bei Vorliegen eines besonderen Anlasses. Wenn keine Mängel oder Schäden gemeldet wurden oder aus sonstigen Gründen zu befürchten sind, kann das Recht etwa alle zwei Jahre ausgeübt werden. (AG Münster Urt. v. 8. 2. 2000 – 28 C 6492/99)

Der Vermieter hat die beabsichtigte Ausübung des ihm zustehenden Besichtigungsrechtes rechtzeitig anzukündigen und mit dem Mieter eine Terminvereinbarung zu treffen. Eine Möglichkeit des Vermieters, einseitig und ohne Berücksichtigung der Belange des Mieters einen Besichtigungstermin festzusetzen, besteht grundsätzlich nicht, allenfalls im Rahmen von Gefahrenabwehr. Je nach dem Anlass der Besichtigung hat eine zeitlich weiträumigere oder engere Ankündigung stattzufinden, die schriftlich vorgenommen werden sollte. (LG München vom 01.08.1993 - 7 O 15862/92)

Quelle: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht

Zu Problem 2:
Gibt es schon eine Kündigung wegen Eigenbedarf? Wenn ja oder falls die noch kommt:
Das LG hat § LG § 564b LG § 564B Absatz II Nr. 2 LGB so ausgelegt, daß der Eigentümer eine Wohnung nur dann benötigt, wenn sich sein eigener Wohnbedarf nicht mittels einer anderen ihm gehörenden Wohnung wesentlich gleicher Beschaffenheit befriedigen läßt, die er ohne Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses erlangen kann. Dabei hat das LG dem Eigentümer auch den Rückgriff auf solche Wohnungen zugemutet, die er nicht zu Dauerwohnzwecken, sondern zu Ferienwohnzwecken vermieten will.

Diese Auslegung sprengt nicht den Rahmen der gesetzlichen Regelung. Wenn das LG die Eigenbedarfskündigung für unwirksam hält, falls dem Eigentümer eine andere ihm gehörende, gleichwertige, aber unvermietete Wohnung zur Verfügung steht, so ist das eine nachvollziehbare Auslegung des gesetzlichen Tatbestandsmerkmals “benötigt”. Das LG konnte ohne Verstoß gegen die Gesetzesbindung annehmen, daß der Eigentümer unter diesen Umständen nicht auf die vermietete Wohnung angewiesen ist, um den von ihm geltend gemachten Eigenbedarf zu decken. Wenn das LG dabei zwischen Wohnungen, die längerfristig für Dauermieter, und solchen, die kurzfristig für Feriengäste vorgesehen sind, keinen Unterschied macht, so hält sich diese Auslegung in vertretbarer Weise im Rahmen des Begriffs der Wohnung. Das LG konnte ohne Überschreitung der Grenzen zulässiger richterlicher Rechtsanwendung davon ausgehen, daß der Eigentümer zur Deckung seines Eigenbedarfs auch auf eine Ferienwohnung verwiesen werden darf. (BVerfG, Beschluß vom 03-10-1989 - 1 BvR 558/89)
 

HattemaleinWald

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Das einzigste was ich habe ist eine Mietbescheinigung von dem Ex Ex Vermieter.

Also sind 2010 in die Wohnung gegangen, der Vermitter zu dem Zeitpunkt verkaufte das Grundstueck an meinen Ehemaligen Vermieter so gegen mitte 2013

Dieser Ehemaliger Vermieter verkaufte das Grundstück an meinen jetzigen Vermieter (welcher ich nicht kenne oder gesehen habe).

Bei der Arge werd ich auch gefragt ob es eine Nebenkostenabrechnung gab, aber seit 5 Jahren habe ich noch nie was bekommen.

Warmwasser wurde in die Miete seit 2010 schon mit eingerechnet.


Mein Ehemaliger Vermieter schrieb einen Brief mit der bloßen Hand, dass ein Herr XY das Grundstück gekauft hat, er nichts mehr hiermit zu tun hat und das wir angenehme Mieter waren (plus Datum und Unterschrift).


Sprich ich hatte noch nicht mal einen Mietvertrag mit meinem Ehemaligen Vermieter (~2013) abgeschloßen.

Wir sollten lediglich die Miete, die wir ab dem Jahr 2010 an dem Ex Ex Vermieter bezahlt haben, auf das Konto meines Ehemaligen Vermieter ueberweißen.

Damit war also die Sache erledigt.

Bei Reparaturen, riefen wir den Ehemaligen Vermieter an, welcher eine Firma beauftragte und selbst die Kosten uebernahme.


Es ist alles so komisch kompliziert und konnte deswegen auch die Nacht nicht richtig schlafen.


Edit:
Um ein paar Fragen zu beantworten.
a. von seinen Toechtern sind die 2 Ehemaenner Handwerker, also kein Bauleiter und co. Frag mich aber nicht ob die eine Arbeitsgenehmigung haben.
b. Er hatte sich das Grundstück vor dem Kauf angeschaut, lediglich unsere Wohnung nicht.
c. Keine Kündigung erhalten, Wir haben noch nicht mal einen Mietvertrag.
 

Sebi1988

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wie jetzt ? du hast eine "mietbescheinigung" ?
was steht denn da bitte drin ?
wäre wohl das beste, du machst mal eine kopie davon und stellst es hier ein - eine bescheinigung bestätigt höchsten, dass du da wohnst - ist aber noch lange kein vertrag ...
 
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Kein Mensch ist verpflichtet Verträge schriftlich abzuschließen. Nach §§ 145 ff BGB. gilt ebenso ein mündlicher Mietvertrag. Er hat sogar, für den Mieter Vorteile.
Vereinbarung über Miete

Ein mündlich geschlossener Mietvertrag ist im Zweifel für den Mieter günstiger als ein schriftlicher Vertrag.
Dies liegt darin begründet, dass sämtliche Klauseln, die sich normalerweise in Formularmietverträgen der Haus- und Grundbesitzervereine befinden und in der Regel die Rechte des Vermieters stärken, in einem mündlichen Mietvertrag keine Gültigkeit haben.
Referenz:

Mündlicher Mietvertrag
 

Sebi1988

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damit hast du auch recht. aber mal ganz ehrlich ... wer schließt bitte einen mündlichen mietvertrag ? das ist normalerweise an leichtsinnigkeit nicht zu überbieten. er sagt er ist 2010 in die wohnung gezogen - toll, ist der mündlich geschlossene vertrag jetzt befristet, oder nicht ? selbst wenn sich auf keine frist geeinigt wurde und der vertrag sogesehen ubefristet ist, was soll er dagegen machen, wenn der vermieter nun sagt "nö, also die absprache war, dass die personen bis mitte oder ende 2015 in der wohnung wohnen" ? somit kann er ihn ganz einfach, morgen am tage, vor die tür setzen ...
und eine mietbescheinigung - wie man sie z.B fürs jobcenter benötigt, gibt lediglich auskunft über die größe der wohnung und die anfallenden kosten. nicht mehr und nicht weniger.

also meiner meinung nach, bewegt er sich da auf sehr sehr dünnem eis, zumindest was das rechtliche betrifft ...
 
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damit hast du auch recht. aber mal ganz ehrlich ... wer schließt bitte einen mündlichen mietvertrag ? das ist normalerweise an leichtsinnigkeit nicht zu überbieten. er sagt er ist 2010 in die wohnung gezogen - toll, ist der mündlich geschlossene vertrag jetzt befristet, oder nicht ? selbst wenn sich auf keine frist geeinigt wurde und der vertrag sogesehen ubefristet ist, was soll er dagegen machen, wenn der vermieter nun sagt "nö, also die absprache war, dass die personen bis mitte oder ende 2015 in der wohnung wohnen" ? somit kann er ihn ganz einfach, morgen am tage, vor die tür setzen ...
und eine mietbescheinigung - wie man sie z.B fürs jobcenter benötigt, gibt lediglich auskunft über die größe der wohnung und die anfallenden kosten. nicht mehr und nicht weniger.

also meiner meinung nach, bewegt er sich da auf sehr sehr dünnem eis, zumindest was das rechtliche betrifft ...
Das muß der Vermieter aber auch beweisen können und das dürfte bei der Mietdauer sehr schwer zu beweisen sein. Also: keep calm

(Steht auch in den Links, die ich gesetzt hatte)
 

Sebi1988

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da hast du wohl recht ... das wird schwer werden - da wird der mieter dann einfach sagen können "an eine frist, kann ich mich nicht erinnern". selbst wenn es diese frist wirklich gäbe, wie soll der vermieter das dann beweisen ? ist ja alles nur mündlich gemacht worden ...
im härte fall, könnte doch eine aussage von einer 2. person z.B der ehefrau des vermieters ausreichen, um diese "gesetzte mietfrist" zu untermauern, oder nicht ?
und dann würde es schon wieder schlecht aussehen ... naja, alles irgendwie total bescheuert - deswegen auch alles immer schriftlich und niemals mündlich ;)
 

TazD

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er sagt er ist 2010 in die wohnung gezogen - toll, ist der mündlich geschlossene vertrag jetzt befristet, oder nicht ? selbst wenn sich auf keine frist geeinigt wurde und der vertrag sogesehen ubefristet ist, was soll er dagegen machen, wenn der vermieter nun sagt "nö, also die absprache war, dass die personen bis mitte oder ende 2015 in der wohnung wohnen" ? somit kann er ihn ganz einfach, morgen am tage, vor die tür setzen ...
Nein, die Kündigungsfristen nach § 573c BGB gelten auch bei mündlichen Verträgen. Der TE kann somit zumindest anhand seiner Ummeldung in die jetzige Wohnung "beweisen", dass er seit 2010 in der Wohnung wohnt. Je nach Einzugsdatum hat er somit 3 oder 6 Monate Kündigungsfrist.
Des Weiteren gilt ein Mietvertrag, der nicht schriftlich geschlossen wurde, grundsätzlich unbefristet. Siehe hierzu § 550 BGB
 

Sebi1988

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oh, das wusste ich leider nicht ... na man lernt wohl nie aus ;)
 
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