Mieterhöhungsgesuch abgelehnt - trotz Angemessenheit (1 Betrachter)

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Phönix57

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Schönen guten Morgen.

ich habe nach 7 Jahren von meinem Vermieter eine Erhöhung der Miete bekommen. Diese leitete ich an das Jobcenter weiter und gestern bekam ich die Absage.

Ein einfaches Schreiben, nicht mal ein Verwaltungsakt.

Obwohl die Angemessenheit der Wohnung gegeben ist,und ein schlüssiges Konzept der Gemeinde vorhanden ist, beziehen die sich auf einen § 558 c (1) BGB, verweisen auf ein Urteil des LG Köln und meinen, ich könne ja gegen die Mieterhöhung klagen.
Habe das Anschreiben angefügt.

Für eine erste Einschätzung, wie meine Möglichkeiten sind, hier doch noch etwas beim JC zu erreichen, danke ich euch sehr.
 

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Couchhartzer

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Obwohl die Angemessenheit der Wohnung gegeben ist,und ein schlüssiges Konzept der Gemeinde vorhanden ist, beziehen die sich auf einen § 558 c (1) BGB, verweisen auf ein Urteil des LG Köln und meinen, ich könne ja gegen die Mieterhöhung klagen.
Davon steht in dem Schreiben aber nicht einmal ansatzweise auch nur ein einziges Wort, sondern dort steht ausschliesslich und sehr deutlich erkennbar, dass du dir eine Beratungshilfeschein besorgen kannst.
Und das kannst du, so wie es ebenfalls sehr deutlich erkennbar im Schreiben steht, wenn du für das Ablehnen des Mieterhöhungsbegehrens einen Anwalt zur Beratung benötigst.

Ansonsten ist anzumerken, dass die Begründung des JC, warum dieses Mieterhöhungsverlangen nicht zulässig ist, korrekt ist und dein Vermieter könnte die Erhöhung so rechtlich nicht durchsetzen (sprich: sollte er dich verklagen würde er verlieren).

 

Phönix57

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Hallo Couchhartzer,

danke für die Anwort.
Ich ging davon aus, dass das JC angemessene Wohnkosten zu übernehmen hat.

Und das JC hat von unserer Gemeinde eine Anweisung vorliegen, nach der sich die Wohnkosten im Rahmen der Angemessenheit bewegen.

Danke auch, dass du mir das Schreiben noch mal richtig "übersetzt" hast.
 

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HermineL

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Davon steht in dem Schreiben aber nicht einmal ansatzweise auch nur ein einziges Wort,
Was nicht bedeutet das es genauso ist. Ich vermute mal das der TE die entsprechende Tabelle
für seinen Wohnort vorliegen hat und es daraus ableitet.

Ansonsten ist anzumerken, dass die Begründung des JC, warum dieses Mieterhöhungsverlangen nicht zulässig ist, korrekt ist und dein Vermieter könnte die Erhöhung so rechtlich nicht durchsetzen (sprich: sollte er dich verklagen würde er verlieren).
Ob das so ist oder nicht ist erst einmal vollkommen unerheblich. Die Aufgabe des JC
ist nicht das Mietrecht sondern das SGB. Zunächst einmal hat das JC das zu leisten was
der TE vertraglich an Mietzins schuldet. Ob das Mietrechtlich richtig ist oder nicht
ist zweitrangig bei der Leistungsgewährung.

Im Nachgang kann das JC dann hilfreich auf die offensichtlichen Fehler des Vermieters hinweisen
und dem TE raten der Erhöhung zu widersprechen. Sollte der TE dies machen und Erfolg haben
dann hätte das JC Anrecht auf die Erstattung Zuviel geleisteter KDU. Ein Recht den TE zu
zwingen ein gerichtliches Verfahren mit unbekannten Ausgang zu beginnen hat das JC nicht.
Sollte der TE verlieren hat er die kompletten Verfahrenskosten zu tragen die durchaus
mit Anwaltskosten der Gegenseite in die Tausende gehen können. Wenn das JC dazu
verpflichten will muss es sich selber auch dazu verpflichten das Prozessrisiko zu tragen.

Das Prozessrisiko, das annährend 100 Prozent beträgt bemisst sich nach dem Jahreswert der begehrten Erhöhung 2), vgl. Beschluss des Landgerichts (LG) Berlin vom 17.07.2012 – Az. 63 T 109/12.
Es wäre anzuraten gegen den Bescheid des JC Widerspruch einzulegen und direkt einen
Antrag auf Kostenübernahme eines eventuell notwendig werdenden Rechtsstreits wegen
der Mieterhöhung gegen den Vermieter dem Widerspruch zuzufügen. Dies ist aber kein
"Muss" den das JC muss die Kosten auch ohne Widerspruch gegen den Vermieter tragen und
dies unabhängig davon ob diese rechtmäßig sind oder nicht.
Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II werden die Kosten für Unterkunft und Heizung übernommen, soweit diese angemessen sind. Von dieser Vorschrift seien sämtliche Zahlungsverpflichtungen erfasst, die sich aus dem Mietvertrag bzw. einer mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung für die Unterkunft ergeben. Auch soweit der Vermieter die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme nach § 559 BGB auf den Mieter abwälze, gehören diese Kosten zur vertraglich geschuldeten Miete. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II enthalte auch keine Beschränkung der zu übernehmenden Unterkunftskosten auf solche Kosten, die bereits bei Eintritt der Hilfebedürftigkeit zu zahlen waren.
Bundessozialgericht, Urteil vom 23.08.2012 - B 4 AS 32/12 R
Die überhaupt einzige Möglichkeit die das JC hat ist die einer Kostensenkungsaufforderung. Dies
aber auch nur wenn die Miete nach der Erhöhung die angemessenen Kosten übersteigt
was aber wohl hier nicht zutrifft.
 

Phönix57

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Danke, HermineL

So war auch meine Sichtweise. Ich hab jetzt leider einen Termin, melde mich später noch mal zurück.

Vielleicht haben ja auch andere noch Lösungsvorschläge, danke schon mal im Voraus.
 

Couchhartzer

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Zunächst einmal hat das JC das zu leisten was
der TE vertraglich an Mietzins schuldet. Ob das Mietrechtlich richtig ist oder nicht
ist zweitrangig bei der Leistungsgewährung.
Das ist schlichtweg falsch, denn das JC ist auch gesetzlich verpflichtet wirtschaftlich zu handeln.
Und da das JC in der Begründung anführt, dass einen rechtsunzulässiger Mietspiegel als Grund für das verlangte Mieterhöhungsbegehren verwendet wurde, kann, darf und muss das JC sich sogar im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsvorgabe selbstverständlich bei der Ablehnung dieser Kostenübernahme des Erhöhungsanteils auf den ~> https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558c.html (dort Abs. 1) berufen, denn der untersagt die Heranziehung / Verwendung nicht ordnungsgemäßer und damit unzulässiger Mietspiegel / Miethöhentabellen zur Durchsetzung von Mieterhöhungen.

Und genau darum ist die Ablehnung der Übernahme des Erhöhungsbetrages durch das JC auch rechtlich korrekt, wenn der für das Erhöhungsverlangen aufgeführte Mietspiegel nicht den gesetzlichen Vorschriften entspricht.
 

Kerstin_K

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Couchharzer, das hat aber das JC nicht zu prüfen. Im Prinzip ist das so aehnlich wie mit der Erlaubnis zur Untervermietung. Das JC hat sich nicht in das Vertragsverhältnis einzumischen.
[>Posted via Mobile Device<]
 

HermineL

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Das ist schlichtweg falsch
Hier gebe ich dir uneingeschränkt Recht das ich deine Sichtweise für falsch halte.


Die Kosten der Unterkunft dürfen nicht auf ehemalige Beträge beschränkt bleiben, so die
Richter in ihrer Urteilsbegründung. „Nach dem systematischen Zusammenhang des § 22 Abs
1 Satz 2 SGB II mit § 22 Abs 2 Satz 1 SGB II aF ist nur bei einer Mieterhöhung durch Umzug
eine Vorabklärung durch den Leistungsberechtigten und entsprechende Zusicherung des
SGB II-Trägers gesetzlich vorgesehen“
. Zudem sind auch nach der Mieterhöhung die Kosten
im Rahmen der Angemessenheit geblieben. Ist die Miete weiterhin ortsüblich angemessen,
muss das Jobcenter die Mietkosten übernehmen
.
Siehe B 4 AS 32/12 R und auch B 4 AS 8/09 R

Unabhängig von den Ausführungen des BSG kann niemand durch eine Behörde verpflichtet
werden einen Prozess anzustreben wenn die Behörde nicht dafür das Prozessrisiko trägt.

Dies gilt gerade ins besonders bei einem bedürftigen Leistungsempfänger der,
wenn er den Prozess verliert, damit unweigerlich in die Insolvenz getrieben werden
kann weil er finanziell überhaupt nicht in der Lage ist die Prozesskosten zu tragen.
 
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Nena

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Die Aufgabe des JC
ist nicht das Mietrecht sondern das SGB. Zunächst einmal hat das JC das zu leisten was
der TE vertraglich an Mietzins schuldet. Ob das Mietrechtlich richtig ist oder nicht
ist zweitrangig bei der Leistungsgewährung.
Das JC behauptet ja aber, dass TE diese Mieterhöhung nicht schuldet. Damit dürfen sie sie auch nicht leisten.
Dürfen alle Vermieterinnen von LB Mieten erhöhen (analog NK-Nachzahlungen fordern), wie sie wollen, nur weil sich niemand zuständig/verantwortlich fühlt, so etwas zu überprüfen?
 

HermineL

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Das JC behauptet ja aber, dass TE diese Mieterhöhung nicht schuldet. Damit dürfen sie sie auch nicht leisten.
Maßgebend dafür ist aber nicht ob die Mieterhöhung rechtens ist sondern nur ob der Leistungsempfänger
diese erhöhte Miete schuldet. Dies tut er mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang
des Erhöhungsverlangens wenn er diesem zustimmt. Ein Antrag bzgl. Mieterhöhung zielt daher
immer auf die Zukunft ab und nicht auf die Gegenwart.

Verweigert er die Zustimmung, wie das Wunschdenken des JC beim TE, dann schuldet er zwar
nicht die erhöhte Miete aber trägt ab dem Moment das Prozessrisiko denn anders als bei
einem Widerspruch im SGB bei dem es danach einen Widerspruchsbescheid gibt kann
der Vermieter nur die Ablehnung akzeptieren oder
er muss umgehend den Mieter auf
Zustimmung verklagen. Akzeptiert der Vermieter nicht kommt unweigerlich ein Prozess dessen
Risiko nicht absehbar ist. Will sich eine Leistungsempfänger diesem Risiko nicht aussetzen kann
er der Mieterhöhung nur zustimmen es sei denn eine Dritter, z.B. JC, trägt für ihn das vollständige
Prozessrisiko.

Dürfen alle Vermieterinnen von LB Mieten erhöhen (analog NK-Nachzahlungen fordern), wie sie wollen, nur weil sich niemand zuständig/verantwortlich fühlt, so etwas zu überprüfen?
Natürlich dürfen Sie das nicht. Dagegen kann man immer Widerspruch einlegen aber
wie zuvor geschrieben muss man dann auch das Prozessrisiko gegen die Erhöhung abwägen.
Gut dran ist nur derjenige der eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrecht hat oder derjenige
der zumindest im Mieterverein ist. Das sind aber bei Leistungsempfängern die wenigsten
weil sie es sich schlicht nicht leisten können. Wäre schön wenn das JC solche Kosten schon im
Eigeninteresse tragen würde aber das tun sie nicht.
 

Phönix57

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Dankeschön an alle, die sich hier beteiligen.
Hätte nicht gedacht, dass die Rechtslage so kniffelig ist.

Der Vermieter hat der Erhöhung einen Auszug des Mietspiegels beigefügt. Hier sind die einzelnen Stadtbezirke sehr wohl aufgeführt.
Auch diese Anlage habe ich an das JC weitergeleitet.
Deswegen verstehe ich den Passus nicht, in dem bemängelt wird, dass ein nicht ordnungsgemäßer und deswegen unzulässiger Mietspiegel herangezogen wurde.
 

HermineL

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Deswegen verstehe ich den Passus nicht, in dem bemängelt wird, dass ein nicht ordnungsgemäßer und deswegen unzulässiger Mietspiegel herangezogen wurde.
Das zu überprüfen wäre Sache eines Anwalts für Mietrecht oder dem Mieterverein aber garantiert
nicht des JC. Nichtsdestotrotz musst du immer bedenken das auch in dem Fall wo ein Anwalt sagt das
dies rechtswidrig ist das Prozessrisiko einzig bei dir liegt. Da würde ich sehr genau abwägen
ob ich dieses Risiko eingehen würde.

Nur für den Fall das jetzt hier jemand meint das Risiko könne man doch mittels Prozesskostenhilfe
und Beratungsschein abwenden. Dem ist nicht so denn wenn sich später innerhalb von 4 Jahren
die wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers geändert haben und er wieder über ein gutes
Einkommen verfügt muss diese Hilfe zurückzahlen.

Somit bleibt im Falle des Verlierens das Prozessrisiko immer beim Kläger, zumindest für 4 Jahre nach
Prozessende. Einzig die Beratungskosten müssen nicht erstattet werden aber das ist nun wirklich
der kleinste Teil der Kosten.
 

Kerstin_K

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Dürfen alle Vermieterinnen von LB Mieten erhöhen (analog NK-Nachzahlungen fordern), wie sie wollen, nur weil sich niemand zuständig/verantwortlich fühlt, so etwas zu überprüfen?
Darum geht es nicht. Der LE darf das selber prüfen, sich informieren oder beraten lassen. Beim JC sitzen keine Mietrechtsexperten, die legitimiert warten, das zu prüfen.

Was wäre denn jetzt, wenn der LE damit schon bei einem RA war und der gesagt hat, dass die Erhoehung rechtens ist. Das JC ist andere Meinung. Muss der LE jetzt ohne Anwalt klagen? Einen zweiten Beratungshifeschein wird er nicht bekommen.
[>Posted via Mobile Device<]
 

Phönix57

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Danke für eure vielen Antworten.
Da der ablehnende Bescheid des JC ja nicht als VA vorliegt :icon_evil:, und ich immer noch ziemlich ratlos bis, wie ich weiter verfahre, werde ich am Freitag eine öffentliche Beratungsstelle aufsuchen.

Ich werde auf jeden Fall über den Fortgang in der Angelegenheit berichten,
 

Phönix57

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Guten Morgen allerseits!
Ich war gestern bei der Beratungsstelle und möchte, wie versprochen, kurz das Ergebnis der Beratung mitzuteilen.

Es verhält sich tatsächlich so, wie Couchhartzer die Angelegenheit eingeschätzt hat und das JC das Mieterhöhungsgesuch aufgrund des fehlenden "qualifizierten" Mietspiegels ablehnen kann.

Ich unternehme jetzt erst mal nichts, habe der Vermieterin die Sachlage mitgeteilt, und es ist jetzt an ihr, zu reagieren.

Vielen Dank für eure Unterstützung und mal sehen, wie es weitergeht.
:icon_pause: Phönix
 

Phönix57

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Ein kurzes Update, wie es weitergegangen ist.
Die Vermieterin hat mir eine neue Mieterhöhung inkl. qualifiziertem Mietspiegel zugesandt, die ich an das JC weiterleitete.
Und diesmal hat das JC dem Mieterhöhungsgesuch zugestimmt.
Also: alles in bester Ordnung!

LG Phönix :cool:
 
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