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Mieterhöhung wg. Wohnungsmodernisierung des Vermieters

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Disco Stu

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#1
Hallo,

Aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters (2 Fenster wurde ausgetauscht) erhöht sich nun unsere Miete ab 1.2.2009 um 13,- Euro von 390,- Euro auf 403,- Euro.

Bisher bezahlten wir für die Bruttomiete 390,- Euro und an den Gasanbieter 70,- Euro monatlich und bekamen von der Arge für Miete und Heizung 444,- Euro als KdU.

Laut meinem Kenntnisstand ist das hier bei uns sowieso der maximale Betrag der für KdU von der Arge gezahlt wird.

Hat die Mieterhöhung nun irgendwelche Auswirkungen auf die Leistungen von der Arge? Müssen wir die Mieterhöhung melden oder können wir uns das sparen, weil eh nicht mehr gezahlt wird? Oder steht uns sogar nun doch etwas mehr von der Arge zu?
 
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#2
Neue Fenster?
Wo ist da der Mehrwert, die pot. Kosteneinsparung für den Mieter?
Nur im öffentlich geförderten Wohnbau mit Kostenmiete ist das Einsparpotential unwichtig.

Melden muss man die geänderte Mietforderung in jedem Fall.

Weigert sich ARGE der Mehrbetrag zu übernehmen, wird ARGE sich nicht weigern können einen Umzug zu übernehmen.

Zum vergessen:"weil eh nicht"
 

Disco Stu

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#3
Es wurden 2 neue Fenster erneuert. Vorher waren uralte Fenster aus den 60er Jahren drin, die total undicht waren. Hat nur so rein gezogen in die Wohnung. Nun sind Isolierglasfenster drin. Der vermieter hat nun eine Berechnung der Modernisierungsumlage errechnet den Betrag mit einer eventuellen Reperatur verrechnet. Übrig bleibt nun eine monatliche Mieterhöhung von 13,00 Euro.

Die Modernisierungsumlage wird mit § 554, 559 BGB und § 3 MHG begründet.

Was die Arge angeht, so bekommen wir von denen nur 444,00 Euro für KdH obwohl wir 390 Euro für Bruttomiete und 70 Euro für Gasheizung zahlen. Wenn jetzt die Miete 13 Euro teurer wird, wird doch sicher die Arge behaupten, daß wir schon vor der Modernisierung bereits über dem Limit waren. Oder?

Wie sollen wir jetzt gegenüber der Arge argumentieren, daß sie die Erhöhung zahlt. Wenn wir mit Umzug drohen, werden die eventuell dem Umzug zustimmen. Und eine günstigere 2 1/2 Zimmer Wohnung in der gleichen Art bekommen wir hier bei uns nicht. Oder wir suchen uns eine im Plattenbau- Format. Da haben wir keine Lust drauf.
 
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#4
Das MHG ist schon länger ausser Kraft.
Ansonsten stellt sich sofort die Frage was denn umgelegt wurde. 11% der Investitionssumme ist das Maximum, sagt das BGB. Nur hat der Vermieter den Restnutzwert der Uraltverglasung eingerechnet? Hat der Vermieter alle Fördermöglichkeiten, KfW etc., ausgenutzt, hat der Vermieter den Nachweis geführt in welcher Höhe Heizkosteneinsparungen zu erwarten sind?
Hat der Vermieter die Fristen eingehalten und den Informationspflichten genügt? Ist die tatsächliche Erhöhungsforderung gleich oder kleiner der angekündigten?

Zwei Fenster á 2m² kosten zw. 1000 und 1500€; kommt also auf 8 - 12 € im Monat mehr Kaltmiete

Bleibt nur der ARGE die Forderung des Vermieters einzureichen.
 

Disco Stu

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#5
Hallo kleindieter,

Das mit der Modernisierung will ich mal etwas ausführlicher erklären.
Wir sind vor einem Jahr in eine Altbauwohnung gezogen. Einige Zeit später, also erst im Winter, stellten wir fest, dass die Fenster und die Balkontür im Wohnzimmer undicht sind. Außerdem waren es Fenster aus den 50er oder 60 Jahren die nie renoviert wurden, ausser dass die Rahmen gestrichen wurden.

Daraufhin haben wir den Vermieter (Hausverwalter) informiert. Der Vermieter hat eine Firma (Fensterschreiner) beauftragt und diese Firma hat einen Kostenvoranschlag für eine Reparatur und einen KVA für den Austausch der Fenster erstellt. Die Reparatur wäre meiner Meinung nach nicht zu 100% erfolgreich gewesen, da die Fensterrahmen komplett verzogen waren. Die Firma hätte da Ausgleichshölzer und Keile angenagelt, was ehe einem Provisorium geähnelt hätte. Daraufhin haben wir den Hausverwalter gefragt, ob denn nicht ein Austausch der Fenster sinnvoller wäre. Der Hausverwalter hatte dem zugestimmt, jedoch nur unter der Bedingung, dass wir der Modernisierungsumlage zustimmen und dann die Umlage in Form einer Mieterhöhung tragen.

Die Kosten für Umbau und Malerarbeiten beträgt 1535,60 Euro. Die Verrechnung mit einer möglichen Reaparatur beträgt 82,40 Euro. Bleibt eine Betrag von 1453,20 Euro zzgl 19% MwSt (276,11 Euro) und somit die umlagefähigen Gesamtkosten von 1729,31 Euro.

Die Modernisierungsumlage nach § 3 MHG - 11% jährlich (genau so vom Vermieter angegeben) beträgt somit 190,22 Euro. Die Modernisierungumlage je Monat beträgt 15,85 Euro. Die Umlage pauschal für uns, die nun auf die Mieter geschlagen wird beträgt 15,50 Euro.

Soviel zum genauen Sachverhalt. Ob das alle korrekt ist, habe ich keine Ahnung.

Jetzt habe ich noch eine Zusatzfrage.

Unser Küchenfenster hat genau den gleichen Mangel. Es zieht durch die Rahmen und die Fenster sind ständig beschlagen und bei Minusgraden auch vereist. Ist das jetzt ein Mangel den der Vermieter abstellen muss. Und wenn ja, muss dann nicht der Mangel ohne den Mieter zu belasten abgestellt werden. Wenn also der Mangel nur in Form eines Austausches von Fenster zu beseitigen ist, muss sich der Mieter dann an den Kosten beteiligen?
 

Sissi54

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#6
Hallo Disco Stu !

Du solltest Dir erst einmal Rat von einem Experten für Mietrecht einholen und klären, ob der Austausch maroder Fenster eine Instandsetzung, was nicht auf den Mieter umgelegt werden darf, oder Modernisierung ist.

Soweit ich weiß, was auch in meiner Wohnung der Fall ist, darf für neue Fenster keine Modernisierung berechnet werden, sondern eine Energiesparumlage.

Wird die Erhöhung schon bezahlt, bist Du verpflichtet, jede Änderung in Deinen wirtschaftlichen Verhältnissen der ARGE mitzuteilen, per Veränderungsmitteilung !
In diesem Fall würde ich aber erst einmal die Zahlungen für die Modernisierung an den Vermieter einstellen, bis zur Klärung.
Damit hätte sich das Problem mit der ARGE vorerst erledigt.

Falls noch Zeit ist für einen Widerspruch, dann beim Vermieter Widerspruch einlegen, mit der Begründung, dass der Austausch maroder Fenster keine Modernisierung, sondern eine Instandsetzung ist und somit nicht auf den Mieter umlegbar.

Hier bestehen gute Aussichten auf Erfolg !

Viel Glück ! :icon_daumen:
 

Disco Stu

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#7
Danke für die Antworten!

Wie ist es aber zu bewerten, dass der Vermieter uns ein Schreiben zur Unterschrift vorgelegt hat, dass wir mit der Modernisierungsumlage einverstanden sind? Da war der Vermieter natürlich clever. Obwohl es ja eigentlich weiterhin ein Mangel war.

Da wir aufgrund der Aussagen des Vermieters davon ausgingen, dass es sich um eine Modernisierung handelt, war uns eigentlich klar, dass wir das mittragen müssen und auch unterschreiben müssen.

Außerdem haben wir ja den Vorschlag selbst gemacht, dass die Fenster ausgetauscht werden sollen. Der Vermieter wollte ja nur die Fenster für knapp 80 Euro reparieren. Und nach unserer Meinung wäre der Mangel nicht beseitigt worden.

Gruss und vielen Dank für deine Hilfe.
 

Sissi54

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#8
Hallo !

Das kommt darauf an, wann das Schreiben zur Einverständniserklärung vorgelegt wurde.
Vor der "Modernisierung", oder nachher.

Im Normalfall ist der Vermieter verpflichtet, eine Modernisierung per Ankündigungsschreiben, ist im BGB geregelt, mitzuteilen.
Damit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, zu entscheiden, ob er die Modernisierung duldet oder ihr entgegentreten soll.

Wurde die Unterschrift nach der Modernisierung geleistet, dann "könnten" gute Aussichten bestehen, diese Erklärung zu widerrufen.

Was den Zustand der Fenster angeht, kann nur ein Fachmann beurteilen, ob reparierbar oder eine Erneuerung erforderlich war.
Es sind auch nur Umlagen erlaubt, wenn die neuen Fenster z.B. den Wohnwert erheblich verbessern, durch hohen Schallschutz o.ä.
Auf jeden Fall solltest Du Dir bei einem Experten für Mietrecht Rat holen, vor allem, weil noch mehr Fenster in Frage kommen.
Denn das riecht nach Rechtsstreit.
 
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#9
Austausch von Fenstern ist gewöhnlich Reparatur und Modernisierung gleichzeitig.

Wie so eine Modernisierung anzukündigen und durchzuführen ist, steht im BGB ab § 558.
Stimmt das mit dem Formalkram nicht, wird Vermieter die Fensterumlage derzeit nicht erheben können.

Bevor hier der grosse Krieg mit dem Vermieter ausbricht, was sagt ARGE zu der Mehrforderung? Hat ARGE die Modernisierungsankündigung vorgelegen? Hat ARGE diese abgenickt oder zur Nutzung des Sonderkündigungsrechtes geraten?

Wie wäre es mit ganz einfach? Die Mieterhöhung der ARGE vorlegen und die Umzugskostenübernahme beantragen?
Wenn ARGE meint, hier sei was nicht koscher, dann wird ARGE Rechtsschutz übernehmen müssen. Wovon soll ein ALG II Kunde denn klagen? Von seinem Brotgeld?
Nicht vergessen ARGE ist aufgefordert auch die Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen !!!!
 

Disco Stu

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#10
Heute habe ich nun auf meinen Antrag auf Übernahme der höheren Miete in Höhe von mtl. 15,50 Euro, aufgrund der Mieterhöhung wegen Modernisierung, eine Ablehnung vom Jobcenter bekommen. (siehe Anhang unten!). Ich halte die Ablehnung für eine Riesenschweinerei. Die Ablehnung beinhaltet auch gleichzeitig meinen Antrag auf Übernahme und Erstattung der Heizkostennachzahlung für das Jahr 2008 in Höhe von 99,00 Euro (siehe hier: http://www.elo-forum.org/kosten-unterkunft/34712-rechtsanspruch-erstattung-heizkostennachzahlung-nur-leistung.html )

1.) Die Aussage in der Ablehnung des Jobcenters, wonach wir für unsere aktuelle Wohnung aufgefordert wurden eine angemessenere Wohnung zu suchen stimmt nicht. Wir wurden nur 2006 aufgefordert in eine günstigere Wohnung zu ziehen. Das haben wir dann auch gemacht. Wir sind von einer 650 Euro- Wohnung (inkl. Miete und Heizung) in eine 460 Euro- Wohnung (inkl. Miete und Heizung) gezogen. Für unsere aktuelle Wohnung erhielten wir bisher keine Aufforderung um erneut eine günstigere Wohnung zu suchen. Der Absatz 5 des Schreibens vom Jobcenter ist daher vollkommen falsch.

Kann uns jemand helfen, ob und wie wir nun dagegen vorgehen können/sollen?

Kann sich der Jobcenter tatsächlich dagegen wehren die Mieterhöhung zu übernehmen?

Muss ich hier den langen Weg eines Widerspruchs einlegen oder auch gleich beim Gericht vorsprechen? Wir fühlen uns vollkommen falsch behandelt.
 

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#11
Die Ablehnung ist aus meiner Sicht rechtswidrig. Erste Begründung: Die Begrenzung der Kosten für die Zukunft.
ARGE hat nach § 22 SGB II die tatsächlichen Kosten der Unterkunft zu übernehmen. Da istg kein Platz für pauschalierte Grenzen.

Bei der Mieterhöhung hat ARGE auch nur zu übernehmen. Ob die berechtigt ist oder nicht, darf und kann ARGE gar nicht prüfen.
Wird die Wohnung zu teuer, nur die Nettokaltmiete zählt, wird ARGE einen Umzug zu übernehmen haben.

Der nächste Schritt hier ist der Widerspruch. Ich fordere grundsätzlich auch eine Kostenpauschale.

Gericht sofort? Geht nur wenn Du kein Vermögen mehr hast und die vorenthaltenen Leistung wesentlich ist. Zumeist ist die Grenze bei 20% des Regelsatzes.
Schaden kann so ein Antrag auf ER nicht.
 
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