Mieterhöhung nach geplanter Modernisierung von Heizung und Bad

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stoni

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Hallo Freunde,

Ab März 2019 ist eine Modernisierung der Heizungsanlage und des Bades ( Einbau einer Dusche und Entfernung der alten Gastherme ) geplant. Diese Maßnahmen sollen etwa 5 Wochen andauern. Allerdings sind alle unsere Türen in der Wohnung total verzogen, schließen sehr schlecht und haben teilweise Spalten von einigen Zentimetern. Hauptsächlich betrifft dies die Wohnungseingangstür und dadurch ergibt sich natürlich ein sehr hoher Energieverbrauch für uns. Die Miete erhöht sich nach der Modernisierung um 177€.
Und jetzt mein Fragen:
Ab wann muss ich das Jobcenter über die Modernisierung informieren? Muss das Jobcenter die neue, höhere Miete übernehmen? Und dürfen wir gegebenenfalls, mit Genehmigung des Amtes und Übernahme der Umzugskosten, umziehen?
Vielen Dank für Eure Hilfe.

Stoni
 

vidar

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Moin @stoni,

Sieh dir mal den Text des § 559 BGB genau an, und prüfe ob die Grundlage und die Mieterhöhung in der Höhe rechtens ist. § 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen - dejure.org

Auszug aus einer Fachlichen Weisung aus Hamburg (Vielleicht auch bei euch anwendbar)
4.1 Mieterhöhungen nach § 559 BGB (Modernisierung)

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er gemäߧ 559 Absatz 1 BGB die jährliche Miete um (alt 11) 8 vom Hundert der für die Wohnung
aufgewendeten Kosten erhöhen.

Nicht umlagefähig auf den Mieter sind jedoch die Kosten für eine Instandsetzungsmaßnahme. Da es im Einzelfall zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen kann, sind Leistungsberechtigte in den Fällen einer Mieterhöhung nach § 559 BGB zunächst stets an die Mietervereine zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung zu verweisen (s. unter Ziffer 11).Ist die Erhöhung mietrechtlich zulässig, ist sie als angemessen zu übernehmen, wenn die erhöhte Nettokaltmiete den nach den Vorgaben dieser Fachanweisung zulässigen Höchstwert nicht übersteigt

Ist die Erhöhung mietrechtlich zulässig, wird aber der nach den Vorgaben dieser Fachanweisung zulässige Höchstwert überschritten, ist die erhöhte Nettokaltmiete trotzdem angemessen, wenn die Modernisierungsmaßnahme im Förderprogramm Mod A (Energetische Modernisierung) oder im Förderprogramm Mod B (Ausstattungsverbesserungen und umfassende Modernisierung) durch die IFB gefördert wurde und die Mieterhöhung jeweils der Förderrichtlinie entspricht.

Zum Nachweis ist das „Informationsschreiben für Mieter“ von der IFB vorzulegen.
Quelle: https://www.hamburg.de/contentblob/...8148ebab8cb44c49c/data/fa-sgbii-22-kdu-00.pdf
Ab wann muss ich das Jobcenter über die Modernisierung informieren? Muss das Jobcenter die neue, höhere Miete übernehmen? Und dürfen wir gegebenenfalls, mit Genehmigung des Amtes und Übernahme der Umzugskosten, umziehen?
Ich würde das JC zeitig informieren. Nimm das (begründete) Mieterhöhungsschreiben mit. Es könnte sein, dass ihr ggf. einen Hinweis zur Mietsenkung bekommt.
Dann habt ihr bis zu einem 1/2 Jahr Zeit eine Alternativwohnung zu finden. Die mit dem Umzug anfallenden Kosten könnt ihr auf Antrag erstattet bekommen.
 

verona

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Wie zuvor im Beitrag geschrieben, darf die Miete nur um 8% nach Modernisierung erhöht werden. Bei der Erhöhung von 177 Euro müsstet ihr eine recht hohe Kaltmiete haben. Was nicht sein kann. Überprüfung ggf. Mieterschutzbun zur Mieterhöhung.

Ob eine Erhöhung der Miete übernommen wird, liegt an den jeweiligen Richtlinien zur KDU. Bei Tacheles zu erfragen:
Örtliche Richtlinien

Wird zu Kostensenkung der Miete aufgefordert, müssen Umzugskosten, Mietkaution im angemessenen Rahmen übernommen werden. Aber erstmal abwarten.
 

Lotuson

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Wie zuvor im Beitrag geschrieben, darf die Miete nur um 8% nach Modernisierung erhöht werden. Bei der Erhöhung von 177 Euro müsstet ihr eine recht hohe Kaltmiete haben. Was nicht sein kann. Überprüfung ggf. Mieterschutzbun zur Mieterhöhung.

Die jährliche Miete darf um 8% der Renovierungskosten erhöht werden.
Bei 177€ monatlich ergeben sich Renovierungskosten von 177€*12*12,5 = 26550€. Für eine umfangreiche Sanierung kann das schon möglich sein..
 

verona

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Ok, wusste ich nicht. nebenbei: Wie kommst du auf 12,5?
Aber ich las im nachstehendem Link, dass die 8% auf alle Mietparteien insgesamt verteilt werden.
der Link ist auch interessant, weil mögliche Härtefälle der Mieter angesprochen werden.
 

vidar

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Aber die 26550€ sind doch unmöglich in einer Wohnung zur Modernisierung investiert worden.
Wenn ich so sehe, was so alles laut Eingangspost gemacht werden soll, könnten die Kosten durchaus der Realität entsprechen. Hier müsste aber trotzdem noch mal genau analysiert werden, ob auch tatsächlich alle Arbeiten ausschlieslich der Modernisierung dienen, oder nicht doch einiges davon den Instandsetzungen zuzuordnen wäre.
Um diese Frage abschließend klären zu können müsste vielleicht der Mieterverein/Mieterbund mit ins Boot genommen werden.
 
G

Gelöschtes Mitglied 58736

Gast
Wenn ich so sehe, was so alles laut Eingangspost gemacht werden soll, könnten die Kosten durchaus der Realität entsprechen

eine Modernisierung der Heizungsanlage und des Bades ( Einbau einer Dusche und Entfernung der alten Gastherme

Viel ist das jedenfalls nicht für diese Modernisierung.
@verona lebt da evtl. noch in anderen Zeiten.. ;-)

Ein Check schadet natürlich nie und sollte bei solchen Mieterhöhungen Standard sein.

Bei der Heizung überschneidet sich nämlich die Instandsetzungspflicht mit der Modernisierung.
Hier kann man ansetzen und genauer aufschlüsseln.

§ 555a BGB - Einzelnorm
§ 555b BGB - Einzelnorm

Die Erhöhung von 8% der Modernisierungskosten ist teilweise gedeckelt:
§ 559 BGB - Einzelnorm

3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.“
 

verona

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Viel ist das jedenfalls nicht für diese Modernisierung.
@verona lebt da evtl. noch in anderen Zeiten.. ;-)

Ein Check schadet natürlich nie und sollte bei solchen Mieterhöhungen Standard sein.

Bei der Heizung überschneidet sich nämlich die Instandsetzungspflicht mit der Modernisierung.
Hier kann man ansetzen und genauer aufschlüsseln.

§ 555a BGB - Einzelnorm
§ 555b BGB - Einzelnorm

Die Erhöhung von 8% der Modernisierungskosten ist teilweise gedeckelt:
§ 559 BGB - Einzelnorm

3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.“

Es geht um die Frage, was letztendlich umlagefähig ist. Neue Heizungsanlage, neue Haustür, neue Dusche sind fragwürdig und zu überprüfen.
Von daher ist die Summe zu hoch.
 

Kerstin_K

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Bei mir im Haus läuft ja derzeit eine energetische Sanierung. Ichhabe neulich ein interessantes Gespräch zwischen der Architektin und dem Bauleiter mitgehört, da die beiden genau vor meinem Arbeitszimmerfnster auf dem Laubengang standen. Es kommt anscheinened häufig vor, dass bestimmte Arbeiten, zum beispiel der Austausch einer Heizungsanlage nur deshalb durchgeführt werden, weil es jetzt gerade Zuschüsse dafür gibt. Das heisst, da wird dann eine noch gute und auch nicht energieverschwendende Heizungsanlage ausgetauscht zum Beispiel 10 Jahre Früer ausgerauscht, weil man eben jetzt Zuschüsse dafür abgreifen kann.

Und für die wirklich dringend notwendigen Projekte hat dann kein Handwerker mehr Zeit.
 

stoni

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Herzlichen Dank für Eure Antworten.
Jetzt lassen wir mal alles auf uns zukommen.
Über die Ergebnisse werde ich Euch dann informieren.
Gruß Stoni
 
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