Menschen ohne festen Wohnsitz - Untermietvertrag - Erlaubnis einholen?

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KaffeTrinker

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Hallo

Wie verhält es sich wenn ein LE ohne festen Wohnsitz (Obdachlos) seine Obdachlosigkeit durch einen Untermietvertrag beenden kann. Muss dieser LE die Notwendigkeit nachweisen, wie zb. normale LE die umziehen wollen, oder ist die Notwendigkeit durch den Status ofW bereits mehr als gegeben. Ich meine hier im Forum (oder woanders) mal gelesen zu haben, dass eine Erlaubnis einen Untermietvertrag abzuschließen in dieser Situatuion nicht erforderlich ist. Es wäre Quatsch wenn ein Obdachloser die Erlaubnis benötigte seine Obdachlosigkeit zu beenden, möglich ist aber alles in diesem "Land".

Konkret gefragt: Wenn ein LE ofW einen Untermietvertrag abschließt, die Genehmigung des Vermieters für den Hauptmieter liegt vor, und die Kosten füe anteiliege Miete angemessen sind, ist dann das JC verpflichtet die Miete zu übernehmen oder muss man zwangsweise die Sozialgerichte bemühen?

Untermietvertrag beeinhaltet: 1-Raum (ca.16m²) sowie die Nutzungsmöglichkeiten von Küche und Bad. Die Nebenkosten würden sich nach der Größe des Zimmers und der mitbenutzten Räume anteilig gliedern. In der Stadt sind m.M.n. aktuell für 45m² (378€ + 50€ Heizkosten) für angemessen lt. Merkblatt.

Wenn man also die Miete zzgl. Heizkosten anteilig berechnet erreicht man vielleicht 50% max. zulässigen KdU. Wie würdet ihr die Situation beurteilen? Danke
 

Nena

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Ja, ein Umzugsgrund liegt vor.

Das JC beurteilt vor Abschluss des MV die Angemessenheit (=erteilt schriftlich die Gemehmigung).

Ein Pauschalmietvertrag kann auch die Be-/Abnutzung der Möbel/Elektrogeräte/Bettwäsche (usw...) beinhalten, erfordert keine jährliche Nebenkostenabrechnung (und lässt keine zu). Ein MV mit Nebenkosten in Abhängigkeit der NK-Abrechnung des Hauptmietvertrags erfordert den Hauptmietvertrag und die Haupt-NK-Abrechnung.

Ob der Hauptmieter eine Genehmigung zum Untervermieten mit der Vermieterin hat, geht das JC nichts an.

Falls die beiden nicht das gleiche "Geschlecht" haben, sollten sie alles von Anfang an "BG-sicher" machen (so sie denn keine sind).
 

KaffeTrinker

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Der Hauptmieter ist nicht im Leistungsbezug und hat sozusagen mit dem JC nichts zutun und erhält auch keinerlei Leistung. Es verwundert mich etwas, dass ein Obdachloser einer Genehmigung bedarf seine Situation auf der Strasse zu beenden. Die Miete wird inkl. Nebenkosten unter dem ihm zustehenden KdU liegen (ca.430€), und dennoch muss man sich das schriftlich genehmigen lassen :unsure:

Was wäre besser, ein Pauschalmietvertrag oder mit Nebenkosten?

Das mit der Genehmigung wäre insoweit richtig da die Erlaubnis zur Untervermietung lt. Mietvertrag Hauptmieter vorliegen muss ansonsten begründet dies einer fristlosen Kündigung.
 

Nena

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Das mit der Genehmigung wäre insoweit richtig da die Erlaubnis zur Untervermietung lt. Mietvertrag Hauptmieter vorliegen muss ansonsten begründet dies einer fristlosen Kündigung.
Ja, das ist auch im Mietrecht so geregelt, hat aber nichts mit dem JC zu tun.

Was wäre besser, ein Pauschalmietvertrag oder mit Nebenkosten?
Ansichtssache, gibt Vor- und Nachteile. Wenn eine hohe Nachzahlung kommt, zahlt der Hauptmieter die bei einem Pauschalmietvertrag alleine. Andererseits erfährt das JC aber hier nichts über den Hauptmietvertrag.

Es verwundert mich etwas, dass ein Obdachloser einer Genehmigung bedarf seine Situation auf der Strasse zu beenden.
Dafür braucht er keine Genehmigung. Aber wenn er die Kosten dafür übernommen haben möchte, muss er sich an die Regel halten, dass das JC die Angemessenheit vorher überprüft. Ja, wenn die Wohnung/das Zimmer angemessen ist, wird das JC die KdU sicherlich trotzdem übernehmen. Aber warum es unnötig verkomplizieren?
 

KaffeTrinker

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Dafür braucht er keine Genehmigung. Aber wenn er die Kosten dafür übernommen haben möchte, muss er sich an die Regel halten, dass das JC die Angemessenheit vorher überprüft. Ja, wenn die Wohnung/das Zimmer angemessen ist, wird das JC die KdU sicherlich trotzdem übernehmen. Aber warum es unnötig verkomplizieren?

Weil man davon ausgeht das ein Mensch ofW seine Situation schnellstmöglich beenden will und keine lange Bearbeitungs- und Prüfungszeit abwarten will.
 

Nena

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Muss direkt vor Ort entschieden werden, Anfahrt plus zehn Minuten plus etwaiger Wartezeit. Mir wäre es das wert, bevor ich was übersehe.
 

gila

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Eine "Genehmigung" des Jobcenters, dass die Kosten der Unterkunft = KdU "angemessen" sind und übernommen werden, hat NICHTS mit der Sachlage eines Menschen ohne festen Wohnsitz zu tun.
Es geht nur um die Prüfung der Angemessenheit, Richtigkeit im Mietvertrag und Kostenübernahme.
Wenn das JC eine Zusage macht, die es bei Angemessenheit machen muss, können auch Umzugskosten, Kaution, diverse notwendige Anschaffungen
etc. beantragt werden.

Untermietvertrag würde ich eher eine Pauschale empfehlen, also XX = Miete und YY = Pauschale für ALLE Nebenkosten.
Heißt: man muss als Untermieter dann nicht mehr irgendwelche Abrechnungen einreichen, wenn die Pauschalmiete alle Kosten abdeckt.
Wie das im Innenverhältnis ist, ob der Untermieter dann mit dem Hauptmieter klar kommt, ist dann für das JC nicht relevant.
Heißt: die Pauschale so ausrechnen, dass sie auch dem Hauptmieter an Beteiligung gegenüber seinem Vermieter ausreichend sind.
 

Omega333

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Hallo, da ich mich z.Z. mit dem Thema ofW und Meldeadresse, Untermiete & Anmeldung befasse (und in einem eigenen Thread gerade dokumentiere), möchte ich eins betonen: bitte nicht vergessen, das OK des Vermieters für Untermiete und Ummeldung einzuholen, und zwar namentlich/personenbezogen und nicht nur allgemein. Es könnte ansonsten ggf. später problematisch werden, erst mit dem Vermieter und dann auch mit dem JC.
 

gila

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Hallo, da ich mich z.Z. mit dem Thema ofW und Meldeadresse, Untermiete & Anmeldung befasse (und in einem eigenen Thread gerade dokumentiere), möchte ich eins betonen: bitte nicht vergessen, auch das OK des Vermieters für Untermiete und Ummeldung einzuholen, am besten namentlich/personenbezogen und nicht nur allgemein. Es könnte ansonsten ggf. später problematisch werden, erst mit dem Vermieter und dann auch mit dem JC.

Das ist nicht ganz richtig so.
Mit dem Vermieter "sollte" man sowas natürlich klären, meist steht das auch im Mietvertrag so drin, dass bei Untervermietung Genehmigung erteilt werden muss.
Wenn man das NICHT beachtet und der Vermieter erfährt davon und ist sauer, dann kann das Konsequenzen haben.
Außerdem hat dann der Untermieter auch keinerlei Sicherheiten ...
Dies ist aber Sache des BGB = Bürgerliches Gesetzbuch

Aber gegenüber dem Jobcenter besteht KEINE Nachweispflicht darüber, dass eine Untervermietgenehmigung vorliegt!
Auch wenn die JCs dies immer wieder verlangen!
Hier zählt NUR das SGB - und nach dem gilt vereinfacht: wohnst du, hast du Kosten, sind die angemessen, steht dir KdU zu. Punkt. § 22 SGB II

Die haben NICHT zu prüfen, ob man "genehmigt" irgendwo wohnt!
 

Omega333

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Verstehe ich, @gila, aber so hatte ich es mit dem JC nicht gemeint, eher nur indirekt.
Mein Gedanke war nur: der nicht vollständig informierte Vemieter ist sauer, dann sucht und ggf. findet Gründe für eine ausserord. Kündigung des Hauptmieters, der muss raus, der Untermieter auch und verliert dann Wohnung, Meldeadresse usw. - d.h. er bekommt Probleme mit dem JC.
Eine abgewanderte Version der Geschichte (Auszug wegen Problemen, die untermieterseitig stammten) habe ich in der Hauptmieter-Rolle mit den bekannten Folgen leider vor Kurzem erlebt. Meine Empfehlung ist nur, möglichst formell korrekt zu sein.
 
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Seepferdchen 2010

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Noch ein kurzer Gedanke zu diesem Sachverhalt, gerade bei Obdachlosigkeit wird geprüft
ob im Mietvertrag dieser § 540 BGB und dieser § 543 BGB
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
steht , es geht darum eine erneute Wohnungslosigkeit zu vermeiden.
 
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KaffeTrinker

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Danke für die zahlreichen Antworten.

Nach Prüfung des Sachverhalts wird es auf einen Pauschalmietvertrag hinauslaufen um sich einiges an Kontakt mit dem JC zu ersparen hinsichtlich der Jahresabrechnung.

Sind die Räumlichkeiten in einem Pauschalmietvertrag genau zu bezeichnen, also 1 Zimmer (16m²) sowie die anderen Räumlichkeiten welche gemeinsam genutzt werden, also Flur, Küche und Bad (16m²). Muss jeder Gegenstand der gemeinsam genutz werden aufgeschlüsselt werden, also Kühlschrank, Backofen, Küchengeräte?

Wenn zum Beispiel in einer Stadt die angemessene Warmmiete 420€ Bruttowarm beträgt, wobei die 45m² nicht immer ausgereizt werden müssen da auch kleinerer Wohnungen zu diesem Preis auf dem Markt angeboten werden (und teurer), wie kalkuliere man den Pauschalmietbetrag. Kann man diesen max. Wert ausschöpfen oder sollte man darunter bleiben.

Was darf das JC alles vom Hauptmieter verlangen, dieser hat keinerlei Bezug zum JC und bezieht auch keine Leistung. Muss der Untermieter den Hauptmietvertrag vorlegen oder muss er sogar Gehaltsnachweise vorlegen ect. Was darf das JC und was nicht?

Im Genehmigungsverfahren wurde im Kommentar hingewiesen sich die KdU im Vorfeld genehmigen zu lassen, erfolgt die Entscheidung sofort oder muss man einen längeren Zeitraum auf die "Erlaubnis" warten?

Kaution eines Pauschalmietvertrags zur Untermiete berechnet sich wie genau, wie im normalen Mietvertrag 3 Bruttokalt, also 3x den vereinbarten Pauschalbetrag?

Vielen Dank
 

Kerstin_K

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Der hauptmieter hat mit dem JC nichts zu tun und muss dort nichts vorlegen und nichtmal namentlich genannt werden. Oft verlangen die JCs den Hauptmietvertrag oder die Untervermieterlaubnis, das ist aber nicht rechtmäßig.

Mitbenutzung von Kuechenutensilien usw. Kann man im Vertrag festhalten, aber man muss nicht jede Tasse einzeln angeben.
 
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gila

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Man braucht keine Quadratmeter angeben gar nichts, nur eben das ein Zimmer vermietet wird zur alleinigen Nutzung und das weitere Räume wie Wohnzimmer Bad und Küche mitbenutzt wird und das alles in einer Pauschalmiete abgedeckt ist. Als Alleinstehender hat man auch bei kleineren Wohnungen den Anspruch bis zur angemessenen Miete laut den örtlichen Richtlinien, irgendwelche Utensilien die benutzt werden dürfen, haben im Mietvertrag eigentlich gar nichts verloren . So eine Nutzung ist intern zwischen den Parteien zu regeln und interessiert das Jobcenter nicht.

Es gibt zwar Gerichtsurteile dass auch bei einer WG einem alleinstehenden der Mietbetrag bis zur angemessenen örtlichen Richtlinie für Alleinstehende zusteht, aber das würde ich bei einer Untermiete nicht unbedingt ausreizen bis zum Gehtnichtmehr. Schau doch mal hier im Forum da gibt's bestimmt irgendwelche Vorlagen für einen solchen Untermietvertrag mit Pauschalmiete
 

KaffeTrinker

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Moin Gemeinde,

ich wollte nochmal anfragen ob man für die Untervermietung eine Mustervertrag nehmen sollte, ggf. mit entsprächender Korrektur der Formulierung, oder formfrei selbst einen verfassen sollte.

Also kann ich die Information so weiter geben, dass der Untermieter mit dem Untermietvertrag zum zuständigen Jobcenter gehen muss und sich dieses persönlich genehmigen sollte? Weitere Unterlagen wie der Hauptmietvertrag und die Erlaubnis zu Untervermietung gehen das JC nichts an?
 

apfelkuchen

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Also kann ich die Information so weiter geben, dass der Untermieter mit dem Untermietvertrag zum zuständigen Jobcenter gehen muss und sich dieses persönlich genehmigen sollte? Weitere Unterlagen wie der Hauptmietvertrag und die Erlaubnis zu Untervermietung gehen das JC nichts an?
So ist es. Auf die Unterlagen hat der Untermieter keinen Zugriff und es gibt keine rechtliche Grundlage, mit der der Hauptmieter zur Herausgabe gezwungen werden kann. Die KdU sind durch den Untermietvertrag etc. nachgewiesen, damit müssen sie übernommen werden.
 

Makale

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ich wollte nochmal anfragen ob man für die Untervermietung eine Mustervertrag nehmen sollte, ggf. mit entsprächender Korrektur der Formulierung, oder formfrei selbst einen verfassen sollte.

Wenn du dem Untermieter einen kleinen Gefallen tun magst, dann vereinbare mit ihm vertraglich eine Inklusivmiete mit dem alle anfallenden Wohnkosten anteilig abgegolten sind. Der Vorteil hieran ist, dass du Strom- und Internetanteil in dem Mietbetrag hinein rechnest und diese Kosten somit als KDU mit übernommen werden müssen. Normalerweise müssen die aus dem Regelsatz bezahlt werden. Natürlich bedeutet Inklusivmiete, dass keine Nebenkostenabrechnung erfolgt. Das hat Vorteile, aber auch Nachteile, wenn der Untermieter "verschwenderisch" haushaltet. Da solltet ihr klare Absprachen treffen, ggf. auch vertraglich gesondert etwas regeln. Es darf aber keine Aufschlüsselung über die Zusammensetzung der Inklusivmiete erfolgen. Dann wärs wieder eher eine Pauschalmiete. Ingesamt muss die Inklusivmiete natürlich angemessen gemäß der örtlichen Richtlinie sein, sonst gibt es Probleme und Streit.

Einzelne Jobcenter blubbern zwar etwas rum, wenn ein Inklusivmietvertrag vorgelegt wird, aber aufgrund der Vertragsfreiheit und Vertragsbindung haben sie keine Handhabe. Im Zweifel gibt es Schützenhilfe vom BSG. :)

Wenn du eine rechtssichere Vorlage brauchst gib Bescheid. Über Google Suche dürftest du weitere detaillierte Informationen finden.
 
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KaffeTrinker

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Privat. Der Hauptmieter hat mit dem JC nichts zutun. Vielleicht wäre es interessant zu wissen, oder gar vertraglich aufzunehmen, ob der Untermieter die Einrichtungsgegenstände in Küche und Bad mitbenutzen darf (Herd, Kühlschrank, Waschmaschine). Die Benutzung wäre in der Inklusivmiete inklusive. Danke

Also wäre das Wort "Pauschalmiete" zu vermeiden da bei dieser Formulierung eine Aufschlüsselung erfolgen muss? Hingegen bei der Inklusivmiete nicht?

Das Zimmer inkl. der Nutzund der Räume wie Küche und Bad soll 300€ betragen, die zulässigen Wohnkosten der Stadt XYZ können bei 1- Personen Haushalt 450€ Bruttowarm betragen. KDU Stadt XYZ
 

Makale

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Ein Untermietvertrag sollte sich an einem gewöhnlichen Mietvertrag orientieren.

Der wesentliche Unterschied ist halt nur, dass im Text "Hauptmieter" und "Untermieter" vorkommt und das der Vertrag natürlich "Untermietvertrag" heißt.

Folgende Mindestangaben sollten enthalten sein:

- Namen der Parteien,
- Anschrift und genaue Lage des untervermieteten Zimmers innerhalb der Wohnung,
- Zimmer wird zur alleinigen Nutzung überlassen,
- ggf. Aufnahme weiterer Personen auf Dauer ist nicht gestattet,
- Größe des Zimmers,
- anteilige Untervermietung von Bad, Küche, Flur, Keller und ggf. weiterer Räume,

Dann folgen Angaben zur Miete und Zahlweise. Hier kommen wir zum interessanten Teil.

Beispiel:

Es gilt eine monatliche Inklusivmiete von 300,00 Euro als vereinbart.
Eine jährliche Abrechnung von Nebenkosten gegenüber dem Untermieter erfolgt nicht.

Die Miete ist monatlich im Voraus bis spätestens zum 3. eines jeden Monats kostenfrei auf das Konto des Hauptmieters zu zahlen.

Name
IBAN XY
Bank XY


Mehr sollte da nicht drin stehen. Einfache Geschichte eigentlich. Da sich natürlich auch die Hauptmiete im Laufe der Zeit ändert, sollte dies Berücksichtigung finden. Also noch die Ergänzung:

Ändert sich die zu zahlende Miete des Hauptmieters, so wird die zu monatlich zu zahlende Untermiete des Untermieters anteilig erhöht. Der Hauptmieter hat dem Untermieter Einsicht in die der Erhöhung begründenden Unterlagen zu gewähren.

Mit dieser Formulierung ist ausgeschlossen, dass das Jobcenter Kopien von den Belegen verlangen kann. ;)
Alternativ kann man auch ein befristeten Untermietvertrag schließen und Mieterhöhungen beim Folgevertrag berücksichtigen.

Das ist eigentlich die einzige Besonderheit, auf die geachtet werden sollte. Im Übrigen bezüglich Kaution, Kündigungsfrist etc. einfach am Hauptmietvertrag bzw. einer Vorlage aus dem Internet orientieren.
 

KaffeTrinker

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Vielen Dank an alle Beteiligten für die Unterstützung.

Der Mietvertrag ist soweit fertiggestellt und orientiert sich größtenteils an den Hauptmietvertrag mit den genannten Formulierungen.

Habe nochmals die genauen KDU ausgerechnet welche "zustehen würden" bei 1- Person und max. 45m² als Richtwert.

378,39 € (Bruttokalt)
71,25€ Heizkosten ( Fernwärme)
--------------------
449,64€ (Bruttowarm)

Die Inklusivmiete wurde im Untermietvertrag mit 300,00€ angegeben, für 1 Raum und Nutzung von Küche und Bad sowie der vorhandenen Haushaltsgeräte wie Kaffemaschine, Kühlschrank und Co.

Der Termin zur Abgabe bzw. Vorlage des Mietvertrags wird für morgen angesetzt da längere Öffnungszeiten. Ich werde die Person als Beistand morgen begleiten.

Meine ergänzenden Fragen:

Der Mietvertrag wird in der entsprechenden Abteilung vorgelegt, noch ohne die Unterschrift des Untermieters.

Was wäre zutun wenn der SB dem der Mietvertrag vorgelegt wird diesen nicht akzeptieren möchte bzw. die Angemessenheit nicht bestätigen will? Erfolgt die Bestätigung der Angemessenheit schriftlich? Hat eine solche Zustimmung noch am selbigen Tag zu erfolgen oder müssen die Unterlagen abgeben werden mit entsprechender Bearbeitungszeit. Im SGB II sowie Gerichtsentscheidungen ist die Inklusivmiete anzuerkennen. Gibt es dennoch Probleme mit dem SB wenden wir uns an den Teamleiter oder gehen wir gleich in das Kundenreaktionsmanagement und zur Ombudsstelle welche sich im gleichen Gebäude befindet?

Vielen Dank für die fachliche Unterstützung.
 
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Makale

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Wenn ihr euch sicher seid, dass die Untermiete angemessen ist, dann braucht ihr keine Zustimmung. Um einen Umzug handelt es sich ja nicht, sondern Beendigung der Wohnungslosigkeit. Bei Angemessenheit ist der Träger ohnehin zur Zustimmung verpflichtet (§ 22 Abs. 4 Satz 2 SGB II). Aufgrund dessen kommt der Zustimmung lediglich deklaratorischer ("rechtsbestätigender") Wirkung zu, also de facto unbedeutend.

Ich empfehle keine große Sache daraus zu machen. Falls möglich gegen Empfangsbekenntnis Antrag auf Übernahme der KDU mit Kopie des Mietvertrages am Empfang abgeben. Sollte das nicht möglich sein, dann entweder faxen mit qualifizierten Sendungsbericht oder im Hausbriefkasten einwerfen. Du machst dir dann ein Zustellungsprotokoll, was ihr beide unterschreibt.

Persönlich empfehle ich auch eines der letzten beiden Wege. Mir sind Fälle bekannt, wo sich auf unnötige Diskussionen eingelassen wurde bzw. auf Fragen zur Zusammensetzung der Untermiete geantwortet wurde ("wie hoch ist der Stromanteil?", "ist Internet mit inbegriffen?"). Passiert das, dann kann unter Umständen ein Teil der Miete vom Jobcenter verweigert werden.
 
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KaffeTrinker

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Hallo Makale und andere Mitwirkende zum hiesigen Thema.

Wir haben den heutigen Termin persönlich wahrgenommen. Nach Vorsprache in der Anmeldung und dem aushändigen von weiteren Unterlagen wurden wir in den zuständigen Wartebereich verwiesen. Nach kurzer Wartezeit (30Min) wurden wir vom SB aufgerufen.

Eine kurze Schilderung zur aktuellen Situation wonach der vorgelegte Untermietvertrag vorgelegt wurde. Nach kurzer Prüfung wurde die Angemessenheit bestätigt. Der Untermietvertrag wurde von der Person noch vor Ort unterschrieben und anschl. vom SB kopiert. Die Frage nach der Größe des Zimmers wurde mit "nicht bekannt" angegeben insb. da noch weitere Räumlichkeiten anteilig der Nutzung zur Verfügung stehen und man diese vorher nicht ausgemessen hat.

Bei der Inklusivmiete (Bruttowarm) war kurzzeitig Stille im Raum und der SB habe anscheinend überlegt. Nach dieser kurzen Bedenkzeit und der Argumentation das keine jährliche Abrechnung erfolgt und daraus resultierend keine Forderungen möglich sind war für den SB die Sachlage klar.

1. Kosten angemessen
2. Umzug notwendig

Die Angemessenheit wurde bestätigt und zugesichert. Die Kaution wird als "Darlen" übernommen. Alles schriftlich ausgehändigt.

Es folgt ein Änderungsbescheid. Ob weitere Mitwirkungen erforderlich sein werden wird die Zeit zeigen. Sachbearbeiter sehr freundlich und hat sogar Formulare eigenständig ausgefüllt, nach Prüfung wurde abschließend die Unterschrift geleistet.

Ich glaube das Zauberwort war dann doch tatsächlich die Angabe das keine Abrechnung erfolgt und alle Wohnkosten damit abgegolten sind.

Wenn Interesse besteht kann ich die Unterlagen gerne hochladen. Bitte hier melden.

Vielen Dank an alle die mitgewirkt haben und besonders an Makale für seine vorgeschlagene Formulierungen.

In Deutschland gibt es somit einen "Obdachlosen" weniger.
 
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