Hausschenkung, Vermögensoffenlegung, lebenslanges Wohnrecht: einige Fragen...

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Arolser

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Erst einmal ein Hallo an alle,

ich hoffe, dass ich hier ein paar Antworten auf Fragen finde, die sich im Rahmen aktueller Umstände ergeben. Natürlich muss das ganze auch mit einem Fachanwalt geklärt werden - aber oftmals sind von einer Situation Betroffene ein sehr guter Ratgeber oder "Wegweiser".

Folgende Situation:

Wir sind zwei Personen (einfach mal "Ich und Sie") und als Bedarfsgemeinschaft geführt bzw. eingetragen. Keine Kinder. Ein Teil der BG (Sie) ist Pflegegrad 2 aufgrund akut aufgetretener, gesundheitlicher Umstände - aber dennoch "voll im Leben" im Rahmen der Möglichkeiten. Der andere Teil (also Ich) der BG ist als Pflegeperson eingetragen und anerkannt. Dazu gibt es für sie noch EU-Rente, die natürlich anteilig angerechnet wird.

In der Summe kommt man so auf monatlich ca. 1200 Euro. Dazu werden die Kosten für das bewohnte Haus (bzw. für die bewohnte, untere Etage) anstandslos seit Einzug Ende 2015 übernommen. Also Kaltmiete, kalte Nebenkosten, Heizkosten.

Die Vermieterin des Objekts ist die Schwester meiner Lebenspartnerin und hat das Haus seinerzeit "nur" gekauft, um zu helfen - eigentlich möchte Sie damit "sonst nix zu tun haben". Da das Verhältnis zwischen den Schwestern von "besondere Art" ist, fiel es meiner Partnerin in einigen Dingen schwer, zwischen "Schwester und Vermieterin" zu trennen.

Nach viel Trubel und Emotionen ist jetzt folgende Situation gegeben:

Das Haus (160 m² Wohnfläche gesamt, davon aber nur ca. 65 m² im unteren Bereich genutzt, der obere hat nur leere Räume, kein Klo, keine Küche, keine entsprechenden Anschlüße) möchte die Vermieterin inklusive einer großen Scheune, einem Schuppen und viel Grundstück (Hanglage, daher zwar "nettes Grün" aber schwer nutzbar) meiner Lebenspartnerin schenken.

Das Objekt ist von 1950 aber grundsolide, es wurde bei Kauf durch die Schwester von einem Architekten "gecheckt". Die Heizung (da vor 1984 oder 83, kenne die Grenze jetzt nicht) lässt die aktuelle Besitzerin VOR der Schenkung sogar noch komplett erneuern, damit die gesetzlichen Vorgaben ("2 Jahre nach Kauf je nach Alter bei einer Ölheizung") gewährleistet sind.

Ansonsten stehen an dem Haus keine relevanten Maßnahmen an. Natürlich ist es nicht modern, natürlich nicht 10 Meter dick gedämmt. Aber das Dach ist dicht, nicht marode, kein Schimmel, keine Feuchtigkeit. Das Ding steht "wie eine 1".

Der Wert ist dennoch alleine ob des Alters und der sehr (sehr) ländlichen Lage auch noch direkt am Ortseingang einer sehr "flott befahrenen" Landstraße im Wert nicht sehr hoch, so weit bekannt irgendwo um 25.000 - 30.000 Euro taxiert. Auch das Grundstück reißt da ob der Hanglage nix raus.

Gleichzeitig kam meine Lebenspartnerin aufgrund vielerlei Umstände nicht umhin, vor gut einem halben Jahr die sog. "Vermögensauskunft" abzugeben.

In diesem "Konstrukt" ergeben sich einige Fragen. Das Jobcenter kennt das Haus, alle Umstände, wird immer eingebunden und ist in der Region sehr kooperativ, da können wir bisher nichts Negatives berichten.

Es gab eine Liste mit Fragen vom Jobcenter, wenn es um eine EVENTUELLE Annahme einer Schenkung geht. Also z.B. ob Schulden auf dem Haus liegen. Nein. Oder ob "in naher Zukunft Investitionen notwendig sind": Nein. Oder ob Kosten für die Übernahme anfallen: Nein, zahlt die Schenkerin. Dann, welche Betriebskosten anfallen. Das können wir noch nicht genau beurteilen, aber der Anteil des sog. "kalten Nebenkosten" liegt aktuell irgendwo um 120 - 150 Euro im Monat.

So weit ich weiß, zählt meine Lebenspartnerin ohnehin als "Härtefall" ob der Pflegestufe - die eigentlich sogar auf "3" hoch müsste und eventuell kann auch mit Blindengeld gerechnet werden, das läuft alles noch. Auch die Krankenkasse bzw. Pflegekasse übernimmt Kosten für einen Umbau, z.B. Badewanne raus, ebenerdige Dusche rein. Alle mögliche Behörden sind "mit im Boot".

Nun meine ich zu wissen, dass ein Jobcenter den Verkauf eines Hauses nach Schenkung nicht "anordnen" kann, wenn es einen gewissen Wert unterschreitet. Im Sinne von: "Verkaufen, vom Geld leben solange es geht". Auch Vermietung kommt nicht hin - hier wäre es sehr schwer jemanden zu finden und dann wäre man als Eigentümerin ja auch wieder in der Pflicht, sich um alles zu kümmern - worum man sich bei Eigennutzung vielleicht NICHT gleich kümmern muss.

Die Fragen sind nun:

- Gibt es eine Richtlinie, welche Kosten in welche ungefähren Höhe ein Jobcenter als "Betriebskosten" übernimmt?

- Kann der Partnerin das Haus "unter dem Hintern weggepfändet werden" aufgrund der Offenlegung der Vermögensverhältnisse, wenn Sie die Schenkung annimmt oder gilt da eine Art "Härtefallregelung"? Das Sie es an mich weiterschenkt ist keine Option, da ich vor gut 15 Jahren mal mit einer Selbstständigkeit baden ging und ebenso Altlasten zu tragen habe.

- Ist es sinnvoll, wenn die Verschenkende VOR der Schenkung der Beschenkten zusätzlich ins Grundbuch ein "lebenslanges Nutzungsrecht" für "Haus, Scheune, Grundstück" einräumt - oder wäre das nach einer notariell abgesicherten Schenkung eh hinfällig?

- Wenn die Beschenkte mir (als Lebenspartner) ein "lebenslange Nutzrecht" (Wohnrecht) NACH Schenkung einräumt, könnte eine (mögliche) Pfändung das "brechen" ODER müsste ein Gläubiger im Zweifel damit leben, dass ich da lebe bis ich "umfalle"?

- Wenn ein Teil einer BG ein Haus geschenkt bekommt: muss dann der andere Teil als "Mieter" eingetragen werden? Oder werden diese "kalten Nebenkosten" automatisch auf 2 Personen anteilig gerechnet?

- Wir denken daran, aus sozialem Engagement, den oberen Wohnbereich für einen obligatorischen Euro als "WG-Bereich" zu vermieten, eventuell wäre die Gegenleistung einfach im Sinne von: "Klo und Küche" müsst ihr selbst einbauen bzw. die Leitungen. Was in Eigenarbeit aber keine Hexerei ist, weil alle Leitungen in "Flucht" zu unteren Wohnung liegen und man sogar mit wenig Aufwand die Treppe zu oberen Wohnung so abtrennen kann, dass es 2 separate Eingänge gibt. Mögliche Verbrauchskosten müssen dann mit eigenem Zähler erfasst berechnet werden, Kosten sind im Voraus zu entrichten und werden dann pro Monat abgeglichen - was zu viel war, wird in den folgenden Monat übertragen. Also alles so, das KEIN Gewinn entsteht.

Oder gibt es unter den genannten Umständen noch ganz andere Möglichkeiten? Falls Pflegegrad 3 von meiner Lebenspartnerin akzeptiert wird (ist auch eine Frage von Stolz), lägen die monatlichen, unpfändbaren "Einkünfte" bei sogar fast 1500 Euro. Dazu ein schuldenfreies Haus das bewohnbar ist, aber einen eher geringen Wert hat. Ohne große Investitionen in absehbarer Zeit.

Wie agiert man da idealer Weise, um sauber und sicher im Rahmen der Möglichkeiten abgesichert zu sein?

Vielen Dank.
 
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Dark Vampire

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Das größere Problem wird hier wohl eher tatsächlich die Glübiger werden....da sehe ich mal als Laie keine große Chance das halten zu können gegenüber den Gläubigern, auch mit Pflegestufe 3 wenn sie diese annimmt.

Wäre schön zu erfahren wie dein Anwaltstermin dann gelaufen ist.

Wie das mit dem JC läuft....wenn alles angemessen ist könnt ihr das laut JC normal behalten, zur Not eben wie du es sagtest muss das obere Stockwerk eben vermietet werden, allerdings nicht fürn Euro, da gibt es auch Grenzen nach unten, aber dazu werden andere noch was sagen können.
 

Arolser

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Hallo,

nun ja, das mit "oben vermieten" sollte wirklich NUR dem "sozialen Zweck" dienen. Es ist ja so ohne Klo, Bad und Küche nicht vermietbar. Mit den Gläubigern gibt es wohl so etwas wie vor- und nacherb-Recht - wenn man Kinder hat. Sie hat zwar einen Sohn, möchte die Familie aber raushalten. Dann könnte Sie das Haus dem Sohn überschreiben bzw. die Tante gleich dem Neffen (also dem Sohn meiner Partnerin) schenken, der ihr wiederum ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuchamt eintragen lässt. Aber dann hätte ja auch der Sohn die "Vermieterische Verantwortung" mit allen Rechten aber auch Pflichten. Andere Option ist wohl nur, dass Sie mir ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lässt, denn das ist NICHT "pfändbar" - also müsste ein Gläubiger ein Haus versuchen zu verkaufen, in dem jemand bis ans Lebensende leben bzw. es "vollumfänglich" nutzen darf. Die Gläubiger bekommen so viel nicht, aber die Schenkung steht an - so schnell kann das nicht abgetragen werden.

Ich werde mal berichten, was ein Anwalt dazu sagt und auch mal mit dem Gerichtsvollzieher selbst sprechen - der ist sehr offen, freundlich und hilfsbereit.
 

Helga40

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Zum einen ist es durchaus möglich, dass bei einer Zwangsversteigerung das Wohnrecht erlischt (wenn es nicht erstrangig war z. B.).

Zum anderen ist das Wohnhaus für 2 Personen zu groß und damit nicht geschützt. Die BSG Rechtsprechung geht auch bei Wohnrecht auf dem Vermögen aus, dass es trotzdem verwertbar ist, z. B. durch Beleihung.

Es wird also nur Ärger geben, wenn sie sich das Haus schenken lässt.
 

Arolser

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Helga, bitte seien Sie mir nicht böse, aber ihre Aussage ist so nicht richtig und wirkt auch etwas anmaßend. Es zählt hier nicht die Gesamtgröße des Objektes sondern die effektiv genutzte Wohnfläche. Das Objekt ist so aufgebaut, dass die obere komplett für sich ist (ohne Bad, ohne Küche, ohne Klo).

Das Jobcenter wiederum zahlt ja seit Einzug die Miete für den per Vertrag gemieteten, unteren Bereich und hat gegen eine Schenkung keine Einwände. Nach anwaltlicher Rücksprache ist die sicherste Variante in der Tat die, dass die Schenkende vor der Schenkung ein Lebenslanges Nutzrecht eintragen lässt für mich als Lebenspartner.

Das ist zwar in aller letzter Instanz auch anfechtbar unter bestimmten Voraussetzungen - jedoch ist das mitunter sehr kosten- und zeitintensiv. Wenn jemand z.B. 1200 Euro bekommt, muss er ein vielfaches einsetzen um das Wohnrecht "wegzuklagen" wenn er das Haus zu Geld machen will. Zumal dieses Haus vor dem Kauf der aktuellen Vermieterin 3 Jahre an "exponierter Stelle" (direkt an einer viel befahrenen Landstraße) zum Verkauf stand. Dazu Anzeigen im Internet, in Zeitungen, sogar ein Makler war aktiv. Fazit? Nach 3,5 Jahren Leerstand ohne den Hauch eines Interessenten kamen dann wir.

Dieses Haus ist also in seiner Verwertbarkeit nur dann attraktiv, wenn man selbst drin wohnt. Es taugt weder als Mietobjekt, als Investitionsobjekt oder sonst irgendein Objekt. Wir haben aber in so weit eine Lösung erarbeitet, als das 1) ich vor der Schenkung eingetragen werde wie benannt. 2) Erhält meine Partnerin von der "Schenkerin" ein Darlehen von Privat über 5000 Euro, damit können Verbindlichkeiten abgelöst werden und etwaige Ansprüche werden in Kooperation mit einer Schuldnerberatung schrittweise getilgt.

Das Darlehen wird mit 200 Euro monatlich zinsfrei abgetragen, da aufgrund des Pflegegrades (in Zukunft 3), zusätzlicher Leistungen vom Jobcenter (ich knapp 80 Euro Mehrbedarf aufwändige Ernährung, Sie ca. 70 Euro mehr durch heutige Anerkennung Behindertenausweis 100%, Merkzeichen "G" und "B", (um "BL" wird gekämpft) ausreichend Rücklagen vorhanden sind, das zu bedienen - aber nicht so ausreichend, um zeitnah die Gläubiger zu befriedigen.

Dennoch vielen Dank für die Mühe einer Antwort...
 

Merkur

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Hast Du da vom JC schriftlich ??Die reden wie es ihnen passt .
 

Helga40

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AW: Hausschenkung, Vermögensoffenlegung, lebenslanges Wohnrecht: einige Fragen...

Helga, bitte seien Sie mir nicht böse, aber ihre Aussage ist so nicht richtig und wirkt auch etwas anmaßend. Es zählt hier nicht die Gesamtgröße des Objektes sondern die effektiv genutzte Wohnfläche. Das Objekt ist so aufgebaut, dass die obere komplett für sich ist (ohne Bad, ohne Küche, ohne Klo).
Mit Verlaub, aber ich glaube, ich habe berufsbedingt da ein wenig mehr Ahnung als du. Meine Aussage ist vollkommen korrekt. Da du mir aber nicht glaubst, dann vielleicht dem Bundessozialgericht?

Für die angemessene Größe eines Hausgrundstücks ist auf die gesamte Wohnfläche des Hauses abzustellen, auch wenn nur ein Teil des Hauses vom Antragsteller und den mit ihm in Bedarfs- oder Haushaltsgemeinschaft lebenden Personen bewohnt wird.
BSG, Urteil vom 12. Dezember 2013 - Az. B 14 AS 90/12 R

Dass das JC keine Einwände hat, ist wohl klar. Im besten Fall Fall wird es euch nämlich los, wenn das Haus verwertbar ist.

Macht, was ihr denkt, aber wundert euch dann halt nicht, wenn es Probleme gibt.
 
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