Aufforderung zur Mitwirkung - Nebenkostenabrechnung seit 2012 gleich geblieben (1 Betrachter)

Betrachter - Thema (Registriert: 0, Gäste: 1)

dicker173

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Alle Welt stöhnt weil alles immer teurer wird. Nur mein JC nicht. Heute kam ein schöner Brief bei mir an (geschrieben am 27.10.) mit einer Aufforderung zur Mitwirkung. Weil sich die Beträge der einzelnen Positionen bei meiner NK Abrechnung seit dem Jahre 2012 nicht verändert haben und ich ja keine Pauschalmiete habe. Mit einer Frist bis zum 13.11. Garniert mit den §§ 60, 66 und 67 SGB I. Was tun, sprach Zeuss?
 

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Seepferdchen 2010

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@dicker173

ist ein Vermieter eine Wohnungsgesellschaft oder Privatvermieter?

Kannst du bitte mal ohne persönliche Daten die Abrechnung hier ins Forum stellen?

Das Jobcenter hat schon recht, plausibel ist das nicht das die gerade verbaucherabhängige Posten konstant bleiben und das über so langen Zeitraum :icon_kinn:
 
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Boah, wurde gerade wütend und habe im Affekt folgendes Briefchen formuliert.
Wie ernst ihr das nehmt, überlasse ich euch.

Sehr geehrtes Dummcenter,

wenn der VM eine falsche NK-Abrechnung zu meinen, bzw. zu Gunsten des JC und somit der Steuerzahler erstellt, sehe ich mich nicht veranlasst, diese Abrechnung zu beanstanden.
Es ist das Problem des VM, wenn er eine falsche Abrechnung erstellt.
Denn ergeben sich durch eine nachträglich korrigierte Abrechnung nach der Abrechnungsfrist (12 Monate) Nachzahlungen, sind diese nicht mehr durch den Mieter zu erstatten.
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.

Da Ihnen auch kein Schaden entstanden ist, sehe ich mich ebenfalls nicht veranlasst, die BK- Abrechnung zu beanstanden.
Denn wie Sie selbst feststellen, wäre eher mit einer Nachforderung des Vermieters zu rechnen. Die müsste ich zwar nicht leisten, ich würde den VM aber unnötig mit der Nase darauf stoßen, dass er mir zu geringe Betriebskosten berechnet.
Wenn Sie darauf bestehen, werde ich das natürlich tun, allerdings wäre es dann ungebührlich mir hinterher vorzuwerfen, meine Betriebskosten wären zu hoch, oder gar zukünftig eine Übernahme etwaiger Nachzahlungen zu verweigern.
Außerdem sind dann meine Auslagen (Porto, Kopien etc.) zu erstatten.
 

dicker173

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meine Vermieter sind zwei ältere Damen. Also Privat Vermieter. Eine anonymisierte Version meiner diesjährigen BK Abrechnung stelle ich mit rein. Die von den Vorjahren (ab 2012) sehen auch nicht anders aus.

Ich kann ja meinem JC auch noch folgendes schreiben. Gerne bin ich bereit, mir eine andere Bleibe zu suchen mit Heizung und ohne feuchte Wände und Schimmel an denselben. Und eine Küche ohne fließend Wasser und mit einem Garagentor als Wohnungstür ist auch nicht so berauschend. Eine Abwäsche in der Wohnstube dürfte ja auch nicht mehr dem heutigen Standart entsprechen.
 

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Seepferdchen 2010

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@curcuma

hier geht es seit 2012 so und nun treten verständlicher Weise so einige Fragen auf..............es geht hier um verbaucherabhängige Posten die sich in diesem Zeitraum nie verändert haben, sorry plausibel ist das nicht, also nie eine Nachzahlung oder Gutschrift?

Darum habe ich darum gebeten die Abrechnung ohne persönliche Daten hier reinzustellen.
 
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meine Vermieter sind zwei ältere Damen. Also Privat Vermieter. Eine anonymisierte Version meiner diesjährigen BK Abrechnung stelle ich mit rein. Die von den Vorjahren (ab 2012) sehen auch nicht anders aus.
Das ist natürlich bitter, wenn es 2 nette alte Damen sind. Das muss man moralisch entscheiden. Wenn sie nett sind und ihren VM Pflichten immer nachkommen, das Haus in Ordnung halten, Reparaturen durchführen etc., selbst vielleicht nicht viel Geld haben, kann man sich ja überlegen ihnen ihre Fehler zu stecken.
Denn generell gilt, Vermietung ist ein Geschäft.
Und als Geschäftsmann muss man sich entweder jmd. suchen der die Geschäfte besorgt, oder es selbst machen. Meist haben die doch auch Kinder, die ganz wild darauf sind darauf zu achten, dass die Kohle beisammen bleibt.

Keine Ahnung, war wie gesagt im Affekt. Ist dem JC langweilig? Die sollen sich um wichtiges kümmern und froh sein, dass die Abrechnung geringer ist, als sie erwarten.
Die blicken es halt mal wieder nicht und verplempern mal wieder unnötig Zeit und Geld. Das nervt mich.

@curcuma

hier geht es seit 2012 so und nun treten verständlicher Weise so einige Fragen auf..............es geht hier um verbaucherabhängige Posten die sich in diesem Zeitraum nie verändert haben, sorry plausibel ist das nicht, also nie eine Nachzahlung oder Gutschrift?

Darum habe ich darum gebeten die Abrechnung ohne persönliche Daten hier reinzustellen.
Kann man aber alles vergessen, weil alles verfristet ist! Siehe BGB, § habe ich genannt.
Erst recht seit 2012.
Und die schreiben ja selbst, dass die Kosten gestiegen sind.
Also selbst wenn der TE wollte, hätte er keinerlei rechtliche Möglichkeiten mehr, die BK bis Abrechnungsjahr 2015 zu beanstanden.
Nur die aus 2016, aber dann wäre ja anscheinend mit einer Nachzahlung zu rechnen ( die er allerdings nicht zahlen müsste).
Aber ab da wüssten dann die VM, dass sie zu geringe BK verlangen und würden das ab Abrechnung 2017 sicher anpassen und mehr verlangen.
Jetzt klar, was ich meine?

Außerdem sehen die doch selbst, welche Abschläge angerechnet wurden, und wie viel das Amt zahlte.
Aber ok, wenn sich daraus ein GH ergibt, dann haben die recht,
Nur ist die Begründung recht mager.
Die sollen sich dann wenigstens mehr Mühe geben und konkret werden, dass eigentlich ein GH bestehen müsste.
 

Seepferdchen 2010

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@dicker173

jetzt noch eine Frage wieviel Mieter leben in dem Haus?

@curcuma

weil alles verfristet ist! Siehe BGB, § habe ich genannt.
Darum geht es jetzt nicht, es geht um 2016 und hier wurde der lange Zeitraum angeführt mehr nicht"!
 
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@dicker173
Darum geht es jetzt nicht, es geht um 2016 und hier wurde der lange Zeitraum angeführt mehr nicht"!
Ich sagte ja, ich ragierte im Affekt.

Die BK Abbrechnung ist natürlich der Hammer. Allein "sonstige Kosten". Das geht nicht.
Aber was will man bei 77 € monatlich noch groß meckern?
Aber mir egal, ich wollte vor allem darauf hinweisen, dass der M bei später berichtigten Abrechnungen idR keine Nachzahlungen leisten muss.

Und wie bescheuert ist es denn etwas anzufordern, wenn man damit rechnet, dass zu wenig BK berechnet wurden und eigentlich sogar eine Nachzahlung resultiert?
Das regte mich auf.
 

Seepferdchen 2010

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ich lebe dort allein.
Okay @dicker173 das erklärt dann schon etwas, bleibt diese Frage noch was steht in deinem Mietvertrag zu den Abrechnungskosten, sind dort ggf. die einzelnen Position mit monatlichen Abschlagsbeträgen aufgeführt und wenn ja in welcher Höhe?
 

dicker173

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Die einzelnen Posten sind dort nicht aufgelistet. Dort steht nur die Gesamtsumme. Also die Brutto Kaltmiete einschließlich Betriebskosten. Briketts zum heizen muß ich ja extra kaufen. Mein jetziger Mietvertrag läuft seit 2006. Damals war die Summe noch 180,57 Euro. Die Vorgänger liefen länger und auf den Namen meiner Eltern. Ich werde ja auch schon 54 Jahre und lebe dort seit meiner Geburt.
 
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Gelöschtes Mitglied 41016

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Das Jobcenter hat schon recht, plausibel ist das nicht das die gerade verbaucherabhängige Posten konstant bleiben und das über so langen Zeitraum :icon_kinn:
Schon richtig, ändert aber nichts daran dass Unterlagen von Dritten nicht einfach so unter Mitwirkungspflichten fallen.

Eine anonymisierte Version meiner diesjährigen BK Abrechnung stelle ich mit rein.
Das ist nicht mal eine ordnungsgemäße Abrechnung, rein formell betrachtet. :doh:
 

Caramell

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dicker173, Du kannst wohl nur die Vermieter bitten die Abrechnung zu überprüfen und Dir das Ergebnis schriftlich mitzuteilen.
Ein Anspruch auf die Rechnungen einzusehen, hast eh nur Du und nicht das JC.

Noch eine Frage, zahlst Du die Briketts selber? Wenn ja warum hast Du die nicht beim JC beantragt?
 

Seepferdchen 2010

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@dagobert1

Das ist nicht mal eine ordnungsgemäße Abrechnung, rein formell betrachtet
Richtig das ist weder für den Mieter noch für das JC nachvollziehbar.
Eine Forderung muß berechtigt und belegbar sein!

ändert aber nichts daran dass Unterlagen von Dritten nicht einfach so unter Mitwirkungspflichten fallen.
Darum steht ja in dem Schreiben das @dicker173 sich mit dem Vermieter
in Verbindung setzen soll also persönlich einsicht bekommt zu den Abrechnungen/Belegkontrolle für 2016.

Dort steht nur die Gesamtsumme. Also die Brutto Kaltmiete einschließlich Betriebskosten.
Die Gesamtsumme also ein Betrag, die Brutto Kaltmiete und dann der Betrag Betriebskosten ausgewiesen und zusammen als Gesamtsumme steht das so im Vertrag?
 

dicker173

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Erstmal vielen Dank an alle für eure Hilfe.

Akteneinsicht beim Vermieter ist ein bißchen schwierig bei ca. 650 km einfache Strecke. Mein JC wird mir wohl kaum die Fahrt bezahlen und wenn hält mein Auto das durch?. Das hat ja auch schon 20 Jahre auf dem Buckel. Kohlen kaufe ich mir immer selber und reiche dann die Rechnung zusammen mit einem Antrag auf Übernahme der Kosten beim JC ein. Das hat bisher immer gut geklappt und gestern kam der Änderungsbescheid - Kosten übernommen.

@Seepferdchen
in meinem Vertrag steht nur die Gesamtsumme. Nicht mal getrennt nach Miete und Nebenkosten.
 

Seepferdchen 2010

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in meinem Vertrag steht nur die Gesamtsumme. Nicht mal getrennt nach Miete und Nebenkosten.
Gut danke dir für diese Info, so langsam kommen wir dem ganzen
näher.

Und hier hast du geschrieben,damals war der Betrag 180,57 Euro und jetzt 188,90€ richtig?

Bis Dato war die Miete also immer konstant 180,57€ und dann gab es eine Mieterhöhung oder ist der Betrag 188,90€ erst jetzt so ausgewiesen worden, also 2016?
 

dicker173

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@Seepferdchen
Die Miete selbst ist gleich geblieben bei 111,25 Euro. Erhöht hatten sich nur etwas die Nebenkosten seit 2012. Und bei meiner NK Abrechnung sind die Beträge ja seit 2012 gleich geblieben. Und das stößt meinem JC wohl sauer auf. Mir hatten meine Vermieter mal gesagt, das wenn sie die Miete erhöhen sie dann auch mehr Steuern zahlen müssen. Und hier habe ich ja auch noch ein paar Nebenaufgaben. Als da wären: Rasen mähen (ca. ein dreiviertel Hektar), Wohnung lüften, im Winter heizen und so alles in Ordnung halten. Meistens kommen meine Vermieter 2x im Jahr vorbei.
 

Seepferdchen 2010

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@dicker173

Jetzt leider noch eine Frage, ist so wenn man den Vertrag nicht lesen kann,da bleibt nur nachfragen:

Als da wären: Rasen mähen (ca. ein dreiviertel Hektar)
Das bedeutet der Rasen wird auch gegossen/bewässert von dir, sind diese Tätigkeiten im Vertrag aufgeführt, also so eine Art "Hausmeister"? Bei der großen Fläche kommt über das Jahr ne Menge Liter Wasser zusammen. Allerdings kann ich mir nicht vorstellen das diese Option im Vertrag steht, sondern eher wohl eine mündliche Absprache zwischen dir und dem Vermieter ist.

Somit hat der Vermieter also den Betrag für Wasser jeweils auf 307,50€ gelassen und nicht weiter angepasst.

Auch die Position Schornsteinfeger ist konstant geblieben.

Aber was läuft unter sonstige Kosten, das ist hier leider nicht genau aufgeschlüsselt, diese umlagefähigen Kosten , wie zum Beispiel:

Überprüfungskosten für ein Abflussrohr,
Aufwendungen für Abwasserreinigungsanlagen,
Beleuchtungskosten für den Heizungsraum,
Reinigungskosten für Lichtschächte,
Reinigungskosten für Müllbehälter usw.
 
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Fabiola

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@Seepferdchen
in meinem Vertrag steht nur die Gesamtsumme. Nicht mal getrennt nach Miete und Nebenkosten.
Demnach scheint es ein Pauschalmietvertrag zu sein - also all inklusive.
Dann gäbe es keine Nebenkostenabrechnung.
Im Übrigen:
Eine Nebenkostenabrechnung gibt es nur bei Nebenkostenvorauszahlungen, aber nicht bei Nebenkostenpauschalen.
 

dicker173

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@Seepferdchen
Rasen mähen ja, bewässern nein. Das ist nur eine mündliche Absprache zwischen mit und meinem Vermieter. Und Schnee fegen kommt noch dazu. Wenn es hier mal welchen gibt.
 
E

ExitUser

Gast
Das ist eine Pauschalmiete.
Auch wenn das Kreuz unter 2. fehlt, dass die BK in der Bruto-Kaltmiete enthalten sind.
Das ergibt sich durch Konkludenz, indem seit 2012 keine Nachforderungen/Erstattungen ausgewiesen wurden?
Oder musste nachgezahlt werden?
Das wäre nicht zulässig. Es erhöht sich lediglich die Mietzahlung insgesamt:
2) 1Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. 2Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
Es dürfen grundsätzlich nur die NK berechnet werden, die unter 2. angekreuzt sind!
Eine Mieterhöhung richtet sich dann nach dem BGB.
Nur wenn vertraglich vereinbart ist, dass die NK-Pauschale bei Erhöhung angepasst werden kann, darf die Pauschale erhöht werden.
Das ist der Fall mit Verweis auf § 560 BGB.
(1) 1Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. 2Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
Die Miete ist jetzt 188,90, statt ursprünglich 180,57.
Aus diesen 180,57 Miete wurde damals anscheinend ein Anteil der BK heraus gerechnet. Und zwar 69,32 bei Vertragsabschluss.
Sieht so aus, als würden die NK gem. 560 BGB angepasst und die Miete von 111,25 gleich bleiben.

Das wäre zulässig, wobei dies hier
Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
versäumt wurde.
Und auch der Posten "sonstige Kosten" geht natürlich nicht, ohne dass eine Aufzählung erfolgt.

Im Grunde kann man der Abrechnung widersprechen.
"sonstige Kosten" müssen erläutert werden und der der fehlende Beispielsatz "Durch die Erhöhung der Betriebskosten, werden diese gem. § 560 BGB an die tatsächlichen Kosten angepasst und umgelegt."
 
Zuletzt bearbeitet:

Seepferdchen 2010

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@dicker173

zunächst Danke für dein Mühe.

Bitte habe etwas Geduld ich will in ruhe den Vertrag lesen, zumal es 01. September 2001 eine Mietrechtsreform gab.

Gruß Seepferdchen
 
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Neues Mietrecht: Die wichtigsten Änderungen
Des neue Gesetz hat leider in einzelnen Bestimmungen auch handwerkliche Fehler und es gibt jede Menge verwirrender Übergangsregelungen. Ohne Prüfung sollten sich deshalb nur Mieter mit einem nach 1.9.2001 abgeschlossenen Vertrag auf das neue Gesetz verlassen.
Der Vertrag ist aus 2006 und die Mietrechtsreform wirkt sich auf den Sachverhalt nicht aus. Es gilt die aktuelle Rechtslage.
 

Seepferdchen 2010

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@dicker173

ich habe mir deinen Vertrag in ruhe angesehen und jetzt kommt bei dir folgendes zum tragen:

40) Werden nach dem 1.9.2001 Bruttokaltmieten oder Teilinklusivmieten vereinbart, ist eine Erhöhung der Betriebskosten – anders als bisher – nicht mehr zulässig. Auch dann nicht, wenn eine entsprechende Anpassungsklausel im Mietvertrag enthalten ist. Dies ergibt sich eindeutig aus § 560 Absatz 1 BGB. Der Vermieter kann dann in einem solchen Fall allerdings die gesamte Bruttokaltmiete nach § 558 BGB erhöhen
Quelle:Mietrechtsreform – Die Neuerungen im Uberblick (Aufsatz) - Mietrechtliche Anmerkungen | Berliner Mieterverein e.V.

Die Bruttokaltmiete setzt sich aus der Grundmiete und den sogenannten kalten Betriebskosten zusammen. Solche Verträge werden heute aber nur noch selten vereinbart, denn sie erleichtert dem Vermieter theoretisch zwar die Abrechnung der Nebenkosten, macht aber Probleme bei etwaigen Mieterhöhungen.

Dein Vermieter muss die kalten Betriebskosten nicht gesondert abrechnen, was die Buchhaltung etwas einfacher gestaltete.

Plant dein Vermieter zum Beispiel eine Mieterhöhung, muss sich die neue Mietforderung am örtlichen Mietspiegel orientieren, also eine Vergleichsmiete herangezogen werden.

Im Mietspiegel sind aber in der Regel nur Nettokaltmieten ausgewiesen. Auf der Basis einer herkömmlichen Bruttokaltmiete wäre eine Mieterhöhung also nicht zulässig.

Das bedeutet für dich in deinem Vertrag besteht eine Teilinklusivmiete,also alle kalten Betriebskosten.

Für Heizung und Warmwasser bekommst du eine extra Abrechnung nach deinem Verbrauch.

Und zum Schluß noch eine Frage, bestimmt hast du vom Vermieter mal in den Zeitraum von 2012 bis 2017 ein Schreiben bekommen wo sich die kalten Betriebskosten erhöht haben?

Gruß Seepferdchen
 
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