Änderungsbescheid: Kosten der Unterkunft (ohne Heizung)

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DavidS1978

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Hallo,

ich bin neu hier und hab ein Problem.

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Die Ausgangssituation
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Die Wohnung in 08371 Glauchau war vor 1995 eine Garage. Anfang 1995 bis Mitte 1995 wurde die Garage zu einer Mietwohnung ausgebaut und war Mitte 1995 als neu gebauter Wohnraum erstmals bezugsfertig. Der nachgewiesene Bauaufwand je qm Wohnfläche in Höhe von ca. 220,00 € bezieht sich auf den Neubau von Wohnraum im Jahr 1995. Seit Mitte 1995 gab es an der Wohnung keinen nachträglichen Bauaufwand. Die gesamten Kosten der Wohnung betragen ca. 9.900 € (220,00 € * 45 qm)

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Angaben zum Mieter und zur Mietwohnung
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1 Person, Alleinstehend

Garage zur Mietwohnung aus- bzw. umgebaut, 45 m², Baujahr der Mietwohnung: 1995, Erstmals bezugsfertig: Mitte 1995, Baukosten gesamt: ca. 9.900 € (220,00 € * 45 qm), kein nachträglicher Bauaufwand

Kaltmiete 250 €, Heizkosten 50 €, Betriebskosten 30 € = 330 € Warm.
Kosten der Unterkunft und Heizung (lt. ARGE Bewilligungsbescheid) = 323,36 €

Mietobergrenze für Chemnitzer Land (Stadt Glauchau) siehe Seite 6 in
https://www.htwm.de/sa/Forschung/Internetveroeffentlichungen/Miete/Mietobergrenzen%202006.pdf

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Der Änderungsbescheid von der ARGE (ca. 5 Tage später)
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"Aufgrund der vorliegenden Unterlagen wurden die Kosten der Unterkunft neu geprüft. Der nachgewiesene Bauaufwand je qm Wohnfläche beträgt ca. 220,00 €. Die angemessenen Kosten der Wohnung können damit nicht der eine Wohnung der Baujahresgruppe ab 1992 gleichgesetzt werden. Nach $ 22 Abs. 1 SGB II übersteigen die Kosten der Unterkunft den für Sie angemessenen Rahmen. Ihre angemessenen Kosten der Unterkunft (ohne Heizkosten) betragen 245,00 €/Monat. ... In dieser Zeit sind Sie verpflichtet, Ihre Unterkunftskosten zu senken. ... Für den Fall, dass in dem angemessenen Zeitraum die Kosten der Unterkunft nicht gesenkt werden und keine Hinternisgründe für die Senkung vorliegen, werden die Kosten der Unterkunft auf das angemessene Maß gekürzt. ... Vorsorglich werden Sie darüber informiert, dass eine Übernahme von Betriebskostennachzahlungen und Mietschulden nicht erfolgt."

Kosten der Unterkunft (ohne Heizkosten): 245,00 €

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Meine Gedanken dazu
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Wenn die Wohnung entsprechend dem Bauaufwand in die Baujahresgruppe vor dem 1.1.1992 eingeordnet wurde (wo eine Höchstkaltmiete von 245 € gilt) ist die aktuelle Kaltmiete der Wohnung von 250 € nichtig, da die Kaltmiete von 250 € nur für die Baujahresgruppe ab 1992 gilt.

Mietobergrenze für Chemnitzer Land (Stadt Glauchau) siehe Seite 6 in
https://www.htwm.de/sa/Forschung/Internetveroeffentlichungen/Miete/Mietobergrenzen%202006.pdf

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Berechnung der neuen Kosten der Unterkunft und Heizung
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bisher: 250 (Kaltmiete) + 30 (sonstige Betriebskosten) + 50 (Heizkosten) - 6,64
(Heizkosten für Warmwasser) = 323,36 €

neu 1: 245 (Kaltmiete + sonstige Betriebskosten) + 50 (Heizkosten) - 6,64 (Heizkosten für Warmwasser) = 288,36 €


oder

neu 2: 245 (Kaltmiete) + 30 (sonstige Betriebskosten) + 50 (Heizkosten) - 6,64
(Heizkosten für Warmwasser) = 318,36 €

Welche Berechnung ist richtig? neu 1 oder neu 2?

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Meine Fragen
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Kann eine Wohnung einer anderen Baujahresgruppe dem Bauaufwand entsprechend eingeordnet werden?

Was sind genau Kosten der Unterkunft (ohne Heizung) in diesem Änderungsbescheid? Die Höchstkaltmiete des Mietspiegels für das Chemnitzer Land (Stadt Glauchau) oder die "neue" Kaltmiete + Betriebskosten?

Richtet sich die Arge an den Mietspiegel und somit an die Höchstkaltmiete vor dem 1.1.1992?

Ist die Differenz der Kürzung 35 € oder 5 € ?

Werden nach der Kürzung der Kosten der Unterkunft auf das angemessene Maß wieder die Betriebskostennachzahlungen übernommen?

Wenn ich umziehe, muss ich nur in meinem Wohnort also Glauchau eine billigere Wohnung suchen oder auch in andern Orten?

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Danke und schöne Weihnachtsfeiertage...
 
G

Gelöschtes Mitglied 4560

Gast
Zuviele Gedanken

Was haben die Baukosten mit der Mietforderung zu tun?
Warum werden nur die aus´95 berücksichtigt?
Nur im öffentlich geförderten Wohnbau sind Gestehungskosten von Interesse.
Das Datum der Bezugsfertigkeit kann wohl nicht vor dem der Fertigstellung liegen.

Ich würde die ARGE hier um Kostenübernahme eines Umzuges ersuchen.

Die neue Bleibe braucht nur innerhalb der Wohngemeinde, nicht Gemeinde, zu liegen.
 

DavidS1978

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Kann eine Wohnung einer anderen Baujahresgruppe dem Bauaufwand entsprechend eingeordnet werden?

Baualtersklassen
Die Einordnung in die Baualterklassen erfolgt aufgrund des tatsächlichen
Baujahres. Es ist das Datum maßgebend, in dem die Wohnung/en erstmals
bezugsfertig wurde/n. Die Einordnung in ein neues, jüngeres Baujahr kann
nur unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen.

Gemäß § 16 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) ist Wohnungsbau das Schaffen von Wohnraum.
Dies geschieht durch:
1. den Neubau
2. das Beseitigen von Schäden an Gebäuden zur Wiedernutzung als Wohnraum
3. die Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden
4. die Änderung von Wohnraum zur Anpassung an geänderte Wohnverhältnisse

Im Gegensatz zur Ziffer 1, muss bei den Ziffern 2,3 und 4 ein wesentlicher
Bauaufwand erfolgen. Ein wesentlicher Bauaufwand ist gegeben, wenn der
Bauaufwand mindestens 1/3 des für den Bau einer vergleichbaren
Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
(angenommene Baukosten für eine Neubauwohnung: 1.000,-- €/qm Wohnfläche.)
(Beispiel: Wohnung mit 45qm: 1.000,--€ x 45qm = 45.000,--€, davon 1/3 = 15.000,--€=
Ein neues Baujahr ist in der Regel durch ein Gutachten nachzuweisen.

Quelle (seite 3):
https://www.worms.de/downloads/Bereich_5/Mietspiegel_2008.pdf


Meine neue Frage nun:

Ist der Ausbau einer Garage zu einer Mietwohnung ein Neubau von
Wohnraum (1) oder eine Änderung (2), Nutzungsänderung (2) oder
Erweiterung (2) von Gebäuden?

Wichtige Info: Die Mietwohnung ist im Erdgeschoss des Gebäudes.
 

DavidS1978

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Zuviele Gedanken

Ich würde die ARGE hier um Kostenübernahme eines Umzuges ersuchen.

Die neue Bleibe braucht nur innerhalb der Wohngemeinde, nicht Gemeinde, zu liegen.

Defination "Kosten der Unterkunft (ohne Heizung)" im Chemnitzer Land

Ein User deutet das so, dass die "Kosten der Unterkunft (ohne Heizung)"
die sonstigen Nebenkosten enthalten. Denn das entspricht dem SGB II.
Dann wären die "Kosten der Unterkunft (ohne Heizung)" die Höchstmiete
(Kaltmiete + Betriebskosten).

Lt. Änderungbescheid (siehe unten):
"Ihre angemessenen Kosten der Unterkunft (ohne Heizkosten) betragen 245,00 €/Monat."

Die ARGE Glauchau richtet sich 100% an den Mietspiegel bzw. an die
Höchstkaltmiete (245) der Baujahresgruppe. Und nicht an die
"Höchstmiete" (250 Kaltmiete Whg + 30 Betriebskosten Whg = 280). Und
eine "Höchstmiete" (280) kann man nicht um 35 absenken (auf 245).
Weiterhin müsste die Höchstmiete in Glauchau höher als 280 sein. Bisher
wurden 323,36 von der ARGE bewilligt.

Baujahresgruppe ab 1.1.1992 (Mietobergrenze von 245 bis 300)

bisher nach Mietspiegel: 250 (Kaltmiete) + 30 (sonstige Betriebskosten) + 50 (Heizkosten) - 6,64 (Heizkosten für Warmwasser) = 323,36

bisher nach Höchstmiete: 280 (Kaltmiete + sonstige Betriebskosten) + 50 (Heizkosten) - 6,64 (Heizkosten für Warmwasser) = 323,36

Baujahresgruppe vor 1.1.1992 (Mietobergrenze von 180/225 bis 245)

neu nach Mietspiegel: 245 (Kaltmiete) + 30 (sonstige Betriebskosten) + 50 (Heizkosten) - 6,64 (Heizkosten für Warmwasser) = 318,36

neu nach Höchstmiete: 245 (Kaltmiete + sonstige Betriebskosten) + 50 (Heizkosten) - 6,64 (Heizkosten für Warmwasser) = 288,36

Wenn es die ganzen Jahre (ab 2005) eine Höchstmiete von 245 bei
der ARGE Glauchau gegeben hätte wären nicht 323,36 bewilligt
wurden sondern 288,36. Und ne Höchstmiete (245) kann in den
ganzen Jahren (genauer 4 Jahre) nur erhöht werden.
Dann hätte die ARGE die angemessenen Kosten (nach einer
Erhöhung der Höchstmiete >245) neu prüfen müssen und eine
Erhöhung für die Kosten der Unterkunft bewilligen müssen (was sie
die ganzen Jahre nicht getan hat da bisher bzw. bis jetzt kein
Änderungsbescheid kam). Weiterhin müsste die Höchstmiete in
Glauchau höher als 280 sein.

Und die Mietobergrenzen der Baujahresgruppen beziehen sich auf die
Kaltmiete. Also gibt´s ne ARGE Kürzung von 5 EUR. Da die Baujahresgruppe
der Wohnung vor dem 1.1.1992 und die aktuelle Kaltmiete genau 5 EUR
über der Mietobergrenze von 245 EUR dieser Baujahresgruppe liegt. Und die
Höchstmiete gilt für alle Baujahresgruppen oder?

Denkfehler irgendwo? Wenn nicht juuhuuuu. Dann bleibt meine Bekannte in
ihrer Wohnung :)
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"Aufgrund der vorliegenden Unterlagen wurden die Kosten der
Unterkunft neu geprüft. Der nachgewiesene Bauaufwand je qm
Wohnfläche beträgt ca. 220,00 €. Die angemessenen Kosten der
Wohnung können damit nicht der eine Wohnung der
Baujahresgruppe ab 1992 gleichgesetzt werden. Nach $ 22
Abs. 1 SGB II übersteigen die Kosten der Unterkunft den für Sie
angemessenen Rahmen. Ihre angemessenen Kosten der
Unterkunft (ohne Heizkosten) betragen 245,00 €/Monat."
 
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