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KDU - Miete / Untermiete Hier sollen Themen erstellt werden die sich auf Kosten der Unterkunft von gemieteten Objekten beziehen.


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Alt 28.09.2011, 18:36   #26
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Spike88
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Vielleicht liegt das ja da dran das ich keine Ahnung habe,aber die doch sehr Unterschiedlichen Angaben zur Nutzfläche fällt mir schon auf:
Nebenkostenabrechnung 2010: Heizkosten 283,420m²
Warmwasserkosten 283,420m²
Nebenkostenabrechnung 2011: Heizkosten 312,772m²
Warmwasserkosten 298,467m²
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Alt 28.09.2011, 18:38   #27
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lpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiert
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

[QUOTE=colonel;942350]... jetzt nochmal die Abrechnung ... /QUOTE]

Zunächst: In einer der hochgeladenen Abrechnungen ist Dein Klarnahme enthalten, bitte schwärzen. Brauche noch die Abrechnungen für 2009, damit ich Dir das Endresultat konkreter mitteilen kann.
__

Die glücklichen Sklaven sind die erbittertsten Feinde der Freiheit (Ebner-Eschenbach)
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Alt 28.09.2011, 19:02   #28
colonel
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colonel colonel
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Zitat von lpadoc Beitrag anzeigen

Zunächst: In einer der hochgeladenen Abrechnungen ist Dein Klarnahme enthalten, bitte schwärzen. Brauche noch die Abrechnungen für 2009, damit ich Dir das Endresultat konkreter mitteilen kann.

Irgendwie kann ich den Beitrag von mir nicht mehr editieren, also leider auch meinen Namen nicht mehr schwärzen.
Kann man einen Beitrag nur einmal editieren?

Im Anhang jetzt aber nochmal NK Abrechnung 2009.
Ich vermute schon etwas....

Miniaturansicht angehängter Grafiken (Klicken = große Ansicht)
techem5.jpg   techem6.jpg   abrechnung2009.jpg  
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Alt 29.09.2011, 00:19   #29
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haef Enagagierthaef Enagagierthaef Enagagierthaef Enagagierthaef Enagagierthaef Enagagierthaef Enagagierthaef Enagagiert
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Zitat von lpadoc Beitrag anzeigen
Horst, ich auch nicht. Aber insgesammt und einschließlich der merkwürdigen Abrechnungszeit schon mehr als hinterfragungsbedürftig. Aber dazu müssten noch weitere Infos vom TE kommen.
Zitat:
Zitat von haef
"Betrug" kann ich mir kaum vorstellen. fG
Horst
Zitat:
einen so offenen "Betrug" kann ich mir kaum vorstellen.
bei aller Liebe bitte ich aber doch um das vollständige Zitat, wir sind hier ja nicht in einem politischen forum, oder?

Ich empfehle nach wie vor einen "Kenner" vor Ort es sei denn hier erklärt sich jemand bereit diese Abrechnung(en) sauberst zu analysieren.
"Ich vermute" etc. ist zwar richtig, führt aber letztlich nicht weiter.
Ganz praktisch, Widerspruch gegen JC sowie Kontrolle der NK-Abrechnung und fristwahrend Einspruch einlegen.

fG
Horst
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Hartz IV quält die Menschen, zerstört ihre Kreativität." G. Werner/Inh. DM

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Alt 29.09.2011, 05:40   #30
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Ulli66
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Hallo,

die Nebenkostenabrechnung dürfte sich nächstes Jahr relativieren. In der NK stimmen zwar die qm zahlen nicht, darauf würde ich mal hinweisen.

Die hohe Nachzahlung kommt wohl daher, weil hier in der 2. Jahreshälfte durch den neuen Besitzer ein sehr hoher Zukauf vom Brennstoff gewesen ist und der für dieses Jahr ganz Zugrunde gelegt wird an Verbrauch. Bei der nächsten Jahresabrechnung muß der Ist-Bestand viel viel höher sein, dadurch geringer Nachkauf und die NK dürften in eine Erstattung an die TE gehen.

Der alte Eigentümer hatte einen Zukauf von knapp über 1000 l und der neue von über 5000 l, wenn ich das jetzt noch richtig im Kopf habe.

LG
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Alt 29.09.2011, 09:05   #31
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Ulli66
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Nachtrag:

Wie man das allerdings dem JC klarmacht, das die die vollen NK-Nachzahlung übernehmen, da bin ich überfragt, das weiß vielleicht jemand anderes.

LG
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Alt 29.09.2011, 09:29   #32
teddybear
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Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Übrigens der Mieter schreibt:

Dass, wenn du bis 20.10.11 keinen Widerspruch gegen die BK-Abrechnung einlegst, die Forderung als angebommen gilt!

Das ist Unfug! Der Mieter hat genauso viel Zeit zum prüfen, wie der Vermieter zum erstellen der BK-Abrechnung.

Nach dem Zugang der Abrechnung hat also auch der Mieter hier 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu prüfen und diese gegenüber dem Vermieter zu widersprechen.
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Alt 29.09.2011, 09:38   #33
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Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Zitat von teddybear Beitrag anzeigen
Übrigens der Mieter schreibt:

Dass, wenn du bis 20.10.11 keinen Widerspruch gegen die BK-Abrechnung einlegst, die Forderung als angebommen gilt!

Das ist Unfug! Der Vermieter hat genauso viel Zeit zum prüfen, wie der Vermieter zum erstellen der BK-Abrechnung.

Nach dem Zugang der Abrechnung hat also auch der Mieter hier 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu prüfen und diese gegenüber dem Vermieter zu widersprechen.
Ich meine, das komplette Folgejahr. Heißt, wenn die NK-Rechnung im Aug 2011 erstellt und dem Mieter zugegangen ist, dann hat man Zeit bis zum 31.12.2012 Widerspruch einzulegen. So meine Anwältin vor Jahren und sind damit auch durchgekommen.

LG
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Alt 29.09.2011, 09:42   #34
teddybear
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Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Ja! Hier ist es auch nochmal von einer Anwältin erklärt!

Betriebskostenabrechnung fr Wohnraum Mieter sollten auf die Fristen achten! - Rechtsanwltin Feike

Übrigens darf man auch nicht den Kauf des Heizöls auf Vorrat abrechnen, sondern lediglich nur den Nutzerverbrauch anhand des tatsächlich verbrauchten Öls zu dem jeweiligen Einkaufspreis je Liter.

Das ist ja noch schöner, wenn der Vermieter sich sagen wir für 10 Jahre einen Ölvorrat einkauft und ich den dann als Mieter bezahle. Wenn ich dann in den nächsten 3 Monaten ausziehe, dann habe ich ja überhaupt nichts von diesem Vorratskauf von 10 Jahren.
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Alt 29.09.2011, 09:55   #35
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Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Zitat von teddybear Beitrag anzeigen
Übrigens der Mieter schreibt:

Dass, wenn du bis 20.10.11 keinen Widerspruch gegen die BK-Abrechnung einlegst, die Forderung als angebommen gilt!

Das ist Unfug! Der Mieter hat genauso viel Zeit zum prüfen, wie der Vermieter zum erstellen der BK-Abrechnung.

Nach dem Zugang der Abrechnung hat also auch der Mieter hier 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu prüfen und diese gegenüber dem Vermieter zu widersprechen.
das ist einerseits richtig , beinhaltet aber doch ein paar böse Fallen. Daher hier mal die Stellungnahme eines RA zu dem Thema.

fG
Horst

3. Widerspruchsfrist

Zur Überprüfung der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter anschließend 12 Monate Zeit, § 556 Abs.3 S.5 BGB. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs.3 S.6 BGB. Zudem müssen die vom Mieter erhobenen Einwendungen ausreichend bestimmt und konkret sein. Zu beachten ist aber, dass die Nebenkostenabrechnung nicht erst nach Ablauf dieser 12 Monate zur Zahlung fällig ist, sondern gemäß § 286 Abs.3 BGB bereits 30 Tage nach Zugang.

Natürlich hat der Mieter das Recht, Belege einzusehen, allerdings kann er nur unter bestimmten Voraussetzungen auch Verlangen, dass er Kopien gegen Kostenerstattung vom Vermieter erhält. Beispielsweise ist es nicht ausreichend zu beanstanden, dass die Heizkosten dieses Jahr zu hoch seien.

Strittig ist, ob eine vorbehaltlose Zahlung der geforderten Betriebskosten durch den Mieter die spätere Geltendmachung von Einwendungen ausschließt. Dies kann nach Auffassung des Verfassers gemäß § 814 BGB aber nur dann gelten, wenn der Mieter gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Ganz sicher ist der Mieter aber nur, wenn er bei der Überweisung des Nachzahlungsbetrags die Überprüfung und mögliche Rückforderung vorbehält.

Im Zweifel gilt deshalb:
  • Fristen überprüfen
  • Belege einsehen
  • Mit dem Vermieter über Probleme und Fragen zur Betriebskostenabrechnung sprechen
  • Im Zweifel nur eine Teilzahlung leisten unter Rückforderungsvorbehalt
  • Die Nebenkostenabrechnung von einem Rechtsanwalt ihres Vertrauens überprüfen lassen

Zusammen gefasst und kommentiert von
Boris Mattes
Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
__

"Hartz IV ist offener Strafvollzug. Es ist die Beraubung von Freiheitsrechten.
Hartz IV quält die Menschen, zerstört ihre Kreativität." G. Werner/Inh. DM

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Alt 29.09.2011, 10:11   #36
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haef Enagagierthaef Enagagierthaef Enagagierthaef Enagagierthaef Enagagierthaef Enagagierthaef Enagagierthaef Enagagiert
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Zitat von Ulli66 Beitrag anzeigen
Nachtrag:

Wie man das allerdings dem JC klarmacht, das die die vollen NK-Nachzahlung übernehmen, da bin ich überfragt, das weiß vielleicht jemand anderes.

LG
das ist im § 22 begründet "tatsächliche Kosten".

Sollte das JC auf die hier gemachten Einwände, Stichwort Bevorratung, in Form einer streitigen Auseinandersetzung Wert legen, ist es gehalten, auch die dafür nötigen Mittel (RA) zur Verfügung zu stellen, da nicht im RS enthalten.
Sicher kann aber erwartet werden, dass der Mieter, sofern er vom JC darauf hingewiesen wird, Einspruch gg. die NK-Abrechnung einlegt.

fG
Horst
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Alt 29.09.2011, 10:13   #37
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Ulli66
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Zitat von teddybear Beitrag anzeigen
Ja! Hier ist es auch nochmal von einer Anwältin erklärt!

Betriebskostenabrechnung fr Wohnraum Mieter sollten auf die Fristen achten! - Rechtsanwltin Feike

Übrigens darf man auch nicht den Kauf des Heizöls auf Vorrat abrechnen, sondern lediglich nur den Nutzerverbrauch anhand des tatsächlich verbrauchten Öls zu dem jeweiligen Einkaufspreis je Liter.

Das ist ja noch schöner, wenn der Vermieter sich sagen wir für 10 Jahre einen Ölvorrat einkauft und ich den dann als Mieter bezahle. Wenn ich dann in den nächsten 3 Monaten ausziehe, dann habe ich ja überhaupt nichts von diesem Vorratskauf von 10 Jahren.
Bei der nächsten Abrechnung ist ja dann der tatsächliche Verbrauch in der NK-Abrechnung, das könnte evtl. sogar zu einer Gutschrift führen.

Der Eigentümer hätte sonst genau am Ablesedatum dieser Röhrchen nachtanken müssen, um den genauen Verbrauch zu berechnen. Macht aber kein Vermieter, da jeder versucht, dann Öl zu kaufen, wenn es gerade günstig ist und im Winter ist es nunmal teuer Öl nach zu kaufen.

Naja, 10 Jahre im Voraus ist ja wohl ein bisschen übertrieben oder ? Da würden sich wohl alle Mieter gegen wehren.

Wenn die TE jetzt nach 3 Monaten ausziehen sollte, dann gäbe es im nächsten Jahr, die NK-Abrechnung mit dem tatsächlichen Verbrauch, würde Gutschrift bedeuten.

Nur ist sie damit beim JC noch keinen Schritt weiter.

LG
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Alt 29.09.2011, 10:16   #38
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Ulli66
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Zitat von haef Beitrag anzeigen
das ist im § 22 begründet "tatsächliche Kosten".

Sollte das JC auf die hier gemachten Einwände, Stichwort Bevorratung, in Form einer streitigen Auseinandersetzung Wert legen, ist es gehalten, auch die dafür nötigen Mittel (RA) zur Verfügung zu stellen, da nicht im RS enthalten.
Sicher kann aber erwartet werden, dass der Mieter, sofern er vom JC darauf hingewiesen wird, Einspruch gg. die NK-Abrechnung einlegt.

fG
Horst
Ich denke Einspruch gegen die NK-Abrechnung wird kein Erfolg haben. Aber mal abwarten, was die TE noch schreibt.

LG
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Alt 29.09.2011, 12:48   #39
colonel
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colonel colonel
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

So, ich komme grade vom Mieterbund.
Bin da jetzt Mitglied und habe auch sofort Beratung genießen dürfen.

Der, ich muss sagen, sehr nette Anwalt hat mir die Techem Abrechnung sehr detailliert erklärt.

Allerdings ist er mit den Dingen nicht einverstanden, denn wie schon von euch erkannt wurden unterschiedliche qm flächen zu grunde gelegt.
Das kann durchaus vorkommen war seine Aussage.
Nämlich dann, wenn man z.b. unbeheizte Flächen abzieht.
Aber das müsste dann auch für meine Wohnfläche geschehen, was nicht geschehen ist.

Ausserdem sind die Wohnnebenkosten für ein komplettes Jahr abgerechnet, was auch falsch ist.

Es geht nun ein Schreiben vom Mieterbung raus, das diese Abrechnung aufgrund dieser gravierenden Fehler hinfällig ist.
Die Hausverwaltung soll entweder Stellung beziehen oder neu berechnen.

Widerspruch habe ich beim JC auch schon eingereicht. Denn wie ich mittlerweile mitbekommen habe muss das JC ja die Nebenkostennachzahlung tragen.
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Alt 29.09.2011, 14:08   #40
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lpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiertlpadoc Enagagiert
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Zitat von colonel Beitrag anzeigen
.. Allerdings ist er mit den Dingen nicht einverstanden, ...
Würde ich auch so sehen. Ich habe mir die Abrechnungen heute näher angeschaut.

Heizkostenabrechnung:

1. Die Brennstoffkosten 2010 sind gegenüber 2009 um mehr als 300 % angestiegen. Der Brennstoffverbrauch für 2010 hat sich gegenüber 2009 um ca. 270 %, also weit mehr als verdoppelt. Mit kalte Jahreszeiten und Preiserhöhungen lässt sich dies nicht begründen.

2. Die Kosten für Verbrauchserfassung 2010 ist gegenüber 2009 um mehr als 200 % angewachsen. Dies dürfte die Folge doppelter Erfassung wegen des Eigentümerwechsel sein, was aber nicht den Mietparteien anzulasten ist.

3. Wie schon erwähnt, sind in den Abrechnungen für 2010 unterschiedliche Wohnflächen angesetzt, welche bei Umlegung auf die Wohnung zur mieterseitigen Benachteiligung (Abrechnung bis 31.5.) führt.

4. Bei der Trennung hinsichtlich Heizanteil und Warmwasserkosten 2010 werden unterschiedliche Berechnungsformeln angewendet (10,22 %, 7,95 % u. 89,78 % und 92,05 %), was nicht zulässig ist. Die unterschiedlichen %-Formeln können zu falschen Ergebnissen der Wohnunsgbezogenen Abrechnung führen. Die Heizkostenverordnung ist diesbezüglich eindeutig.

5. Die Heizkosten sind auf 60 Quadratmeter-Wohnfläche berechnet.

Nebenkostenabrechnung:

Die Umlagepositionen sind 2009 angesetzt für Warmwasserzähler, Müll und die Kosten für Gartenpflege. Zu prüfen ist, welche Kosten in 2008 aufgeführt sind. In der Abrechnung 2010 (1.6.-31.12. - neuer Eigentümer) sind jedoch weitere Kostenarten hinzugekommen. Sofern gegenüber 2009 und 2008 zusätzliche Kosten in 2010 einbezogen wurden, so wären diese ohne weiteres nicht umlagefähig.

Die Kosten wurden mittels Wohnungsgröße von 54,67 Quadratmeter berechnet.
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lpadoc ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 30.09.2011, 08:07   #41
teddybear
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das ist einerseits richtig , beinhaltet aber doch ein paar böse Fallen. Daher hier mal die Stellungnahme eines RA zu dem Thema.

Zu beachten ist aber, dass die Nebenkostenabrechnung nicht erst nach Ablauf dieser 12 Monate zur Zahlung fällig ist, sondern gemäß § 286 Abs.3 BGB bereits 30 Tage nach Zugang.
Nun man könnte trefflich darüber streiten Horst nur steht in § 556 BGB Abs. 3 zu den Vereinbarungen der Betriebskosten ja völlig unmissverständlich:

(3) Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

Hier ist also letztlich nach meiner Rechtsauffassung schon klar definiert, ab wann das Schuldverhältnis überhaupt erst beginnen kann. Nämlich erst nach 12 Monaten! Also kann doch nach Adam Riese § 286 BGB erst nach 12 Monaten auch zur Anwendung kommen.

Um jedoch in der Tat die Gefahr eines unwirksamen Widerspruches prinzipiell vorzubeugen, würde ich selbst innerhalb eines Monats dem Vermieter auch nachweislich einen Widerspruch zukommen lassen.

Den Widerspruch würde ich erstmal in etwa so formulieren:

Widerspruch
-
BK vom XX.XX.2011 Abrechnungszeitraum XX.XX.2010 - XX.XX.2010
(erhalten am XX.XX.2011)


Sehr geehrter Vermieter,


hiermit erhebe ich Widerspruch zur Betriebskostenabrechnung.


Meine Einwendungen im Detail werde ich ihnen selbstverständlich gemäß § 556 Abs. 3 BGB auch noch separat innerhalb von 12 Monaten ab Zustellung der Betriebskostenabrechnung mitteilen.


Ich bitte sie hiermit auch gleichzeitig um die Absprache eines Termins zwecks der Akteneinsicht in Ihren Geschäftsräumen. Stellen Sie bitte sicher, dass bei Akteneinsicht alle relevanten Unterlagen zur Einsichtnahme vorliegen.


Mit freundlichen Grüßen


Frau Gegenwehr
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Alt 30.09.2011, 11:56   #42
colonel
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colonel colonel
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Mir ging es ursprünglich ja eigentlich darum das vom JC nur 14 von über 460 EURO übernommen werden soll.

Ihr habt glücklicherweise erkannt das da wohl schon Fehler in der Abrechnung gemacht wurden.
Dafür auch erstmal ein großes Danke schön an euch.
Ein Glück das es solch ein Forum gibt.

Der Anwalt vom Mieterbund hat die Hausverwaltung bereits angeschrieben bezüglich der gravierenden Fehler, das kommt ja dann auch einem Widerspruch gleich bzw. ist die Abrechnung ja schon im Vorfeld nichtig, weil falsch.

Die 14 Euro vom JC habe ich schon auf dem Konto. Widerspruch gegen den Bescheid habe ich gestern beim JC persönlich abgegeben.

Jetzt heißt es wohl erstmal abwarten.
colonel ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 30.09.2011, 12:35   #43
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Jetzt heißt es wohl erstmal abwarten
Leider ja. Berichte hier mal weiter, falls es was neues gibt.
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Die glücklichen Sklaven sind die erbittertsten Feinde der Freiheit (Ebner-Eschenbach)
lpadoc ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 29.10.2011, 13:53   #44
colonel
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colonel colonel
Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

So, ich grabe den Thread jetzt mal aus.

Mein Widerspruch wurde vom JC abgelehnt. Ich habe auch nichts anders erwartet.

Ich denke mal der nächste Weg ist jetzt SG, hab ich Recht?

Ich lade euch den Brief vom JC mal hoch.

Ich blicke da nämlich absolut 0 durch.

Hoffe ihr könnt mir da wieder ein wenig weiterhelfen.

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nkwiderspruch1.jpg   nkwiderspruch2.jpg   nkwiderspruch3.jpg   nkwiderspruch4.jpg  
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Alt 29.10.2011, 14:03   #45
Reiner Zufall
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Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Ja, da bleibt Dir wohl nur der Klageweg vorm SG.
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Alt 29.10.2011, 16:05   #46
biddy
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Standard AW: Nebenkostennachzahlung. Bitte um Hilfe.

Mir ist jetzt nur aufgefallen, dass im Widerspruchsbescheid wieder der falsche Abrechnungszeitraum erwähnt wird*, also Januar-Dezember statt Juni-Dezember 2010 und dass die Heizkosten auf eine angemessene Heizfläche von 50 qm gedeckelt werden bei einer Wohnfläche von 60 qm (war hier ja schon Thema).

* Ich muss mal nachfragen: Der Abrechnungszeitraum Januar bis Mai 2010 wurde ja vom Jobcenter schon abgerechnet damals, als Du die Nebenkostenabrechnung vom alten Vermieter erhalten hattest, ja?
__


biddy ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 29.10.2011, 16:36   #47
colonel
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Zitat von biddy Beitrag anzeigen
Mir ist jetzt nur aufgefallen, dass im Widerspruchsbescheid wieder der falsche Abrechnungszeitraum erwähnt wird*, also Januar-Dezember statt Juni-Dezember 2010 und dass die Heizkosten auf eine angemessene Heizfläche von 50 qm gedeckelt werden bei einer Wohnfläche von 60 qm (war hier ja schon Thema).

* Ich muss mal nachfragen: Der Abrechnungszeitraum Januar bis Mai 2010 wurde ja vom Jobcenter schon abgerechnet damals, als Du die Nebenkostenabrechnung vom alten Vermieter erhalten hattest, ja?
Was hat es denn mit diesem deckeln der Heizkosten auf sich? Ich verstehe das nicht so ganz.

Die Abrechnung von Januar 2010 bis Mai 2010 habe ich dem JC nicht vorgelegt da ich in der Zeit noch kein ALG2 bekommen habe.
Ich habe diese NK Abrechnung im August 2010 erhalten bin aber erst im September 2010 in den ALG2 Bezug gerutscht.
colonel ist offline   Mit Zitat antworten
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