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Start > > > -> JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

KDU - Heiz-, Energie- und Nebenkosten Hier kommt alles zu jeder Art Wohnungsnebenkosten hinein.


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Alt 18.05.2018, 05:49   #1
User17
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Registriert seit: 09.05.2017
Beiträge: 101
User17
Beitrag JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Hallo liebes Forum - Ich mal wieder.

Ich habe da eine etwas verwirrende Frage an euch.
Es geht um folgendes:

Ich bin Ü25 und wohne noch bei meinen Eltern im Haus.
Ich habe mit meinen Eltern einen Untermietvertrag vor wenigen Jahren aufgesetzt.
Das Problem: Meine Eltern hatten allerdings nicht sonderlich viel Ahnung von der ganzen Materie (Und ich ebenfalls nicht) wodurch im Untermietvertrag keine Pauschale sondern ein fester Satz an Kosten eingetragen wurde, da meine Eltern einfach durch Drei geteilt haben.
Jetzt haben wir folgendes Problem:
Meine Eltern sollen eine Betriebskostenabrechnung für einen bestimmten Zeitraum erstellen, doch sie Wissen überhaupt nicht wie sie das machen sollen, da eine Teilung durch Drei das JC nicht akzeptiert und das JC eine detailierte Auflistung haben möchte.
Das JC gab mir den Rat einmal zum Mieterschutzbund zu gehen, dort bin ich auch hingegangen aber auch sie konnten "mir" bzw. uns nicht weiterhelfen.

Meine Frage ist nun, da meine Eltern im Moment keine Zeit haben um zu einem Anwalt zu gehen, was ich nun dem JC mitteilen kann um keine Sanktion zu erhalten durch ?fehlende Mitwirkung?

Desweiteren würden wir gerne eine Mietänderung vornehmen (auch durch die höheren Kosten z.b: Mieterhöhung) damit meine Eltern eine Pauschale erstellen können wodurch es für sie viel einfacher ist um keine Betriebskostenabrechnung mehr erstellen zu müssen. Allerdings meinte der Mieterschutzbund dass man das nicht so einfach tun dürfte und man vorher das JC Fragen muss ob man einen neuen Mietvertrag unterschreiben dürfte bzw. einen bestehenden Mietvertrag ändern dürfte. Stimmt das?

Kann ich dem JC nicht einfach mitteilen dass meine "Vermieterin" keine Betriebskostenabrechnung erstellt und mir persönlich die Hände gebunden sind (Denn mehr als Anfragen kann ich ja nicht) womit ich meiner Mitwirkungspflicht ja nachgekommen bin?

Das ganze ist mir persönlich echt ein wenig zu hoch und ich weiß auch nicht weiter. Vielleicht kann mir ja jemand etwas weiterhelfen. Vielen Dank schon mal!

Gruß User17

Geändert von User17 (18.05.2018 um 06:05 Uhr)
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Alt 18.05.2018, 11:30   #2
Fabiola
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Standard AW: JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Zitat von User17 Beitrag anzeigen
Kann ich dem JC nicht einfach mitteilen dass meine "Vermieterin" keine Betriebskostenabrechnung erstellt und mir persönlich die Hände gebunden sind (Denn mehr als Anfragen kann ich ja nicht) womit ich meiner Mitwirkungspflicht ja nachgekommen bin?
Mein erster Gedanke war, dass Dich das JC dann auffordern könnte, die Betriebskostenabrechnung bei Gericht einzuklagen.
Vielleicht können andere User hierzu etwas beitragen.
__

Gruß Fabiola
___________

Ich gebe hier nur meine persönlichen Erfahrungen und Meinungen wieder und bitte diese nicht als Rechtsberatung aufzufassen!
Fabiola ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 18.05.2018, 12:18   #3
Kerstin_K
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Standard AW: JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Für welchen Zeitraum fordert das JC denn die Betriebskostenabrechnung?

Es gibt da nämlich Regeln, bis wann ein Vermieter die Abrechnung erstelen muss und die sind eigentlich recht grosszügig.

Die Abrechnung muss dem Mieter jeweils bis zum 31.12. des Folgejahres vorliegen, also zum Beispiel für die Abrechnung aus 2017 hat der Vermeter bis zum 31.12.2018 Zeit.

Wenn die Abrechnung bis zu diesem termin nicht vorliegt, muss der Mieter keine Abschläge mehr zahlen und auch eine eventuelle Nachforderung nicht übernehmen, wenn die Abrechnung später doch noch kommt.

Wenn also diese Frist noch nicht abgelaufen ist, dann kannst Du demJC einfach mitteilen, dass die Abrechnung dir noch nicht vorliegt und das JC muss warten.
__

Viele Grüße aus Hannover
Kerstin_K ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 18.05.2018, 20:26   #4
heutehier
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heutehier Möchte sein Renommee nicht öffentlich anzeigen...
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Zitat von Kerstin_K Beitrag anzeigen

Wenn die Abrechnung bis zu diesem termin nicht vorliegt, muss der Mieter keine Abschläge mehr zahlen und auch eine eventuelle Nachforderung nicht übernehmen, wenn die Abrechnung später doch noch kommt.
kein Abschläge zahlen, wo steht das?

ein fester Satz an Kosten, ist doch eine Pauschale, oder?

Warum sollten deine Eltern zum Anwalt? Entweder habt ihr einen festaen Satz (Pauschale) vereinbart. Dann braucht ihr keine Abrechnung.

DeineEltern machen keine. Wie will das JC sie denn dazu zwingen? Ich gehe davon aus, dass ihr keine BG seid und deine Eltern keine Sozialleistungen beziehen.

Wenn ihr eine machen wollt,was sich lohnt, wenn sich die Kosten in den letzten Jahren erhöht haben, ist das gar nicht so schwer. Ihr listet alle Kosten des Hauses auf (Versicherung, Heizung, Steuern, Mülle, Stra0enreinigung usw). Dann teilt ihr auf, entweder nach Personen (Müll) oder nach vermieteter Fläche (Heizung).

Geändert von axellino (18.05.2018 um 21:49 Uhr) Grund: Beiträge zusammengeführt
heutehier ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 18.05.2018, 21:26   #5
dagobert1
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Standard AW: JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Zitat von User17 Beitrag anzeigen
im Untermietvertrag keine Pauschale sondern ein fester Satz an Kosten
Das ist missverständlich, bitte mal genauer erklären.
Zitat von User17 Beitrag anzeigen
Meine Frage ist nun, da meine Eltern im Moment keine Zeit haben um zu einem Anwalt zu gehen, was ich nun dem JC mitteilen kann um keine Sanktion zu erhalten durch ?fehlende Mitwirkung?
Deine Mitwirkungspflichten beginnen erst, wenn du die Abrechnung hast.
Dem JC teilst du mit, dass dir die Abrechnung bisher nicht vorliegt.
Zitat von User17 Beitrag anzeigen
Desweiteren würden wir gerne eine Mietänderung vornehmen (auch durch die höheren Kosten z.b: Mieterhöhung)
Mieterhöhung und erhöhte Nebenkosten sind zwei verschiedene Paar Schuhe. Wenn ihr das durcheinanderwürfelt, wird das JC erst recht Stress machen.

Deine Eltern sollten sich in das Thema einlesen und eine Abrechnung erstellen, die kann man dann in den folgenden Jahren auch als Vorlage nehmen.
---> § 556 + § 556a BGB
---> Betriebskostenverordnung
---> Heizkostenverordnung

Zitat von Fabiola Beitrag anzeigen
Mein erster Gedanke war, dass Dich das JC dann auffordern könnte, die Betriebskostenabrechnung bei Gericht einzuklagen.
Kann theoretisch passieren.
Halte ich aber für unwahrscheinlich, da das JC dann auch die entstehenden Anwalts- und Gerichtskosten übernehmen muss.

Zitat von heutehier Beitrag anzeigen
kein Abschläge zahlen, wo steht das?
Das ergibt sich aus § 273 BGB.

Zitat von heutehier Beitrag anzeigen
Dann teilt ihr auf, entweder nach Personen (Müll) oder nach vermieteter Fläche (Heizung).
Nach erfasstem Verbrauch oder nach Wohnfläche.
Andere Verteilerschlüssel (z.B. Personenzahl) sind nur zulässig, wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind.
dagobert1 ist offline   Mit Zitat antworten
Alt 19.05.2018, 11:02   #6
Fabiola
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Standard AW: JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Zitat von User17 Beitrag anzeigen
(...) wodurch im Untermietvertrag keine Pauschale sondern ein fester Satz an Kosten eingetragen wurde, (...)Gruß User17
Wie @dagobert1schon schrieb: 'Das ist missverständlich.'
Bei den Betriebskosten kann der VM
Vorauszahlungen
oder
Pauschalen
vereinbaren.
Beides sind feste laufende Beträge.

Der Unterschied ist:
Bei Vorauszahlungen handelt es sich um einen festen monatlichen Abschlagsbetrag. Die Jahresabschlagssumme wird dann in einer jährlichen Betriebskostenabrechnung gegenüber gestellt und man bekommt entweder eine Rückzahlung von zuviel geleisteten Beträgen oder man erhält eine Aufforderung zur Nachzahlung fehlender Beträge.

Bei Pauschalen handelt es sich um fortlaufende feste monatliche Beträge, die nicht wie oben abgerechnet werden. Es gibt dann weder eine Erstattung noch eine Nachforderung.

Was steht im Untermietvertrag?
Pauschale oder Vorauszahlung?
__

Gruß Fabiola
___________

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Alt 19.05.2018, 22:02   #7
User17
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User17
Standard AW: JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Hallo.
Vielen Dank für eure ganzen Antworten.

Da bitte ich um Entschuldigung. Mir ist da ein Fehler unterlaufen. Ich meinte natürlich dass mit meiner Vermieterin (Meiner Mutter/Meinen Eltern) eine Vorauszahlungen vereinbart wurde.

@heutehier
Nein, wir sind keine BG und meine Eltern beziehen auch keine Sozialleistungen.

@Kerstin_K Das JC fordert eine Betriebskostenabrechnung für ca. 3 Monate aus dem Jahre 2016. (Habe in dem Jahr bis ca. September noch gearbeitet, deshalb)
Wegen 3 Monaten nerven die uns schon seit Monaten....

Laut euren Aussagen (So wie ich es verstanden habe):
Brauche ich dem JC nur ein Brief zusenden und denen mitteilen dass ich noch keine Betriebskostenabrechnung für den entsprechenden Zeitraum bekommen habe und ich dies auch nicht ändern kann. Richtig?
Somit wird das JC dann (Hoffentlich) davon ablassen. Oder (wie ich mitbekommen habe) wird das JC mich dazu nötigen Zwietracht zwischen meinem "Vermieter" und mir zu sähen und vor Gericht zu gehen um eine Betriebskostenabrechnung einzufordern?

Meine Letzte Frage wäre da aber noch wie folgt:
Kann ich mit meinen Eltern einfach einen neuen Mietvertrag aufsetzen wo wir eine Pauschale vereinbaren? Das würde zwar den "Ärger" aus dem Jahre 2016 nicht beseitigen, aber somit könnten wir weiteren "Ärger" für die Zukunft vermeiden.
Der Mieterschutzbund sagte mir aber dass ich vor dem Unterschreiben des Meitvertrags diesen erstmal dem JC vorlegen muss - Ich darf so einfach kein Mietvertrag unterschreiben. Stimmt das?

Danke!

Gruß
User17
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Alt 19.05.2018, 22:17   #8
Fabiola
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Standard AW: JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Zitat von User17 Beitrag anzeigen
Meine Letzte Frage wäre da aber noch wie folgt:
Kann ich mit meinen Eltern einfach einen neuen Mietvertrag aufsetzen wo wir eine Pauschale vereinbaren?
(...)
, dass ich vor dem Unterschreiben des Meitvertrags diesen erstmal dem JC vorlegen muss - Ich darf so einfach kein Mietvertrag unterschreiben. Stimmt das?
Dazu fallen mir zwei Dinge ein.
zur ersten Frage:
Es sollte möglich sein, einen Änderungsvertrag mit Deinen Eltern ab zu schließen.

zur zweiten Frage:
Meines Wissens kannst Du ohne Zustimmung einen Mietvertrag abschließen, solange Du innerhalb der Angemessenheitsgrenze bleibst, bzw. in Deinem Fall: solange die Insgesamtmiete nicht höher als die 'alte' Miete ist.

Beides solltest Du Dir von den 'Experten' hier aber bestätigen oder korrigieren lassen. Sicher äußert sich dazu noch jemand, auch wenn es wegen der Feiertage vielleicht etwas länger dauern sollte.
__

Gruß Fabiola
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Alt 20.05.2018, 06:58   #9
Regensburg
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Standard AW: JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Ich wohne alleine.

Vor ein paar Jahren wollte mein JC von mir detaillierte Nebenkostenabrechnung.

Grund dafür war Wahrscheinlich 250€ NK Rückerstattung.

Ich habe zurückgeschrieben, solange sich meine NK in angemessenen Bereich bewegen, geht sie mein verbrauch gar nichts an. Es kam keine Antwort.
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Alt 20.05.2018, 13:39   #10
Helga40
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Standard AW: JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Den Mietvertrag für die Zukunft zu ändern, bringt für die Aufforderung wegen Abrechnung erstmal gar nichts. Wenn Vorauszahlungen vereinbart wurden, muss nunmal abgerechnet werden. Dass sich die Eltern der Konsequenzen einer Untervermietung nicht bewusst waren, spielt dabei keine Rolle. Das ist nunmal der Nachteil, wenn man vom normalen Kopfteilprinzip, welches ansonsten gegriffen hätte, abweichen will, wohl, um mehr Geld zu bekommen, als bei normaler Teilung durch 3 Personen zu erreichen gewesen wäre.

Zur Rechtslage bei fehlender Abrechnung (Rückforderung der Vorauszahlungen) hier: http://www.urteile-mietrecht.net/Miete51.html

Wieso sollte das JC darauf verzichten?
__

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Alt 20.05.2018, 18:04   #11
Fabiola
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Zitat von Helga40 Beitrag anzeigen
Den Mietvertrag für die Zukunft zu ändern, bringt für die Aufforderung wegen Abrechnung erstmal gar nichts.
Das hatte TE (s.o.) ja selbst schon erkannt, dass es für die zurückliegende Zeit nichts bringt. Es ging in der Frage von TE um die zukünftige Zeit.
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Gruß Fabiola
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Alt 21.05.2018, 01:07   #12
Helga40
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Genau genommen stehen im Eingangsbeitrag 3 Fragen. Zwei zur nicht erfolgten Abrechnung und eine zum beabsichtigten neuen Vertrag.
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Alt 21.05.2018, 12:45   #13
Fabiola
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Zitat von Helga40 Beitrag anzeigen
Genau genommen stehen im Eingangsbeitrag 3 Fragen. Zwei zur nicht erfolgten Abrechnung und eine zum beabsichtigten neuen Vertrag.
Und was willst Du uns jetzt damit sagen?
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Alt 21.05.2018, 14:19   #14
Helga40
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Standard AW: JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Nun, was ich konkret sagen will: wenn man schon kostenoptimierend einen Untermietvertrag abschließt, sollte man sich eben klar sein, dass daraus nicht nur Rechte entstehen (Geld kassieren), sondern eben auch Pflichten. Und wenn der TE die Pflichten jetzt durch einen Pauschalmietvertrag mindern will, kann es schnell Mal passieren, dass sich das JC die höchstrichterliche Rechtsprechung zu Mietverträgen unter Verwandten genauer anschaut und prüft, ob der TE tatsächlich einer realen Mietforderung ausgesetzt ist, wenn er, entgegen normalen Mietern, so überhaupt kein Interesse hat, zuviel gezahlte Vorausleistungen zurück zu bekommen.
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Alt 21.05.2018, 15:04   #15
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Zitat von User17 Beitrag anzeigen
Da bitte ich um Entschuldigung. Mir ist da ein Fehler unterlaufen. Ich meinte natürlich dass mit meiner Vermieterin (Meiner Mutter/Meinen Eltern) eine Vorauszahlungen vereinbart wurde.
Also muss abgerechnet werden.
Zitat von User17 Beitrag anzeigen
Kann ich mit meinen Eltern einfach einen neuen Mietvertrag aufsetzen wo wir eine Pauschale vereinbaren? Das würde zwar den "Ärger" aus dem Jahre 2016 nicht beseitigen, aber somit könnten wir weiteren "Ärger" für die Zukunft vermeiden.
Der Mieterschutzbund sagte mir aber dass ich vor dem Unterschreiben des Meitvertrags diesen erstmal dem JC vorlegen muss - Ich darf so einfach kein Mietvertrag unterschreiben. Stimmt das?
Das JC ist nicht dein Vormund.
Wie die allerdings dann auf den geänderten Vertrag reagieren, wäre abzuwarten.

Zitat von Helga40 Beitrag anzeigen
Zur Rechtslage bei fehlender Abrechnung (Rückforderung der Vorauszahlungen) hier: http://www.urteile-mietrecht.net/Miete51.html

Wieso sollte das JC darauf verzichten?
Das gilt aber nicht bei noch laufenden Mietverträgen.
---> BGH, 29.03.2006, VIII ZR 191/05:
Zitat:
In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkosten-vorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
Das im Zitat erwähnte Zurückbehaltungsrecht steht übrigens ausschließlich dem Mieter zu, den nur dieser ist Vertragspartner der Vermieters, nicht das JC.
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Alt 22.05.2018, 15:25   #16
Helga40
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Standard AW: JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Zitat:
Das im Zitat erwähnte Zurückbehaltungsrecht steht übrigens ausschließlich dem Mieter zu, den nur dieser ist Vertragspartner der Vermieters, nicht das JC.
Die KdU sind aber nunmal nach höchstrichterlicher Definition nur die Kosten, denen ein Mieter auch tatsächlich ausgesetzt sind, die also ein Vermieter durchsetzen kann. Wenn der Vermieter aufgrund der genannten Rechtsprechung keine BK-Vorauszahlung verlangen kann, dann braucht das JC keine im Bedarf berücksichtigen. Das ist nichts anders als bei (berechtigter) Mietminderung.
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Alt Gestern, 00:29   #17
dagobert1
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Standard AW: JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Zitat von Helga40 Beitrag anzeigen
Die KdU sind aber nunmal nach höchstrichterlicher Definition nur die Kosten, denen ein Mieter auch tatsächlich ausgesetzt sind, die also ein Vermieter durchsetzen kann.
Also das was im Mietvertrag steht.
Zitat von Helga40 Beitrag anzeigen
Wenn der Vermieter aufgrund der genannten Rechtsprechung keine BK-Vorauszahlung verlangen kann, dann braucht das JC keine im Bedarf berücksichtigen.
Das Zurückbehaltungsrecht greift erst, wenn der Mieter sich darauf beruft, also ausdrücklich davon Gebrauch macht.
Und diese Entscheidung obliegt dem Mieter, nicht dem JC.
Zitat von Helga40 Beitrag anzeigen
Das ist nichts anders als bei (berechtigter) Mietminderung.
Doch, das ist etwas ganz anderes.
Eine berechtigte Mietminderung ist für den Vermieter weg, zurück behaltene Beträge hingegen werden mit Wegfall des Zurückbehaltungsgrundes (hier also Vorlage der ausstehenden Abrechnung) sofort fällig. Der Bedarf wird also gerade nicht gemindert, sondern allenfalls hinausgeschoben.
Hat das JC die Zurückbehaltung als geminderten Bedarf verstanden und bescheidmäßig umgesetzt, muss dann vom JC auch die Nachzahlung zeitnah umgesetzt werden. Sonst riskiert ein Elo ohne ausreichende eigene Rücklagen womöglich noch die Wohnungslosigkeit. Und das nur, weil er im Interesse des JC die Abrechnung eingefordert hat.
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Alt Gestern, 18:09   #18
Helga40
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Standard AW: JC verlangt Betriebskostenabrechnung - Vermieterin kann dies nicht erstellen

Zitat:
Das Zurückbehaltungsrecht greift erst, wenn der Mieter sich darauf beruft, also ausdrücklich davon Gebrauch macht.
Njet. Der Hilfebedürftige hat alles in seinen Kräften stehende zu tun, die Hilfebedürftigkeit zu vermeiden oder mindern. Wenn er also ein vorrangiges Zurückbehaltungsrecht hat, dann hat er das im Wege der Selbsthilfe zu realisieren.

Und eine Mietminderung ist sehr wohl vergleichbar, weil sie vom Grund her durchaus berechtigt, ggf. aber von der Höhe her nicht ist. Wenn das Gericht also z. B. sagt "Ja, Sie durften mindern, aber nicht um 30%, nur um 20%.", dann hast du genau den von dir geschilderten Fall, nämlich dass diese Zahlungen dann sofort fällig werden. Und die wären dann KdUH im Monat der Fälligkeit. Ist ja nicht so, dass ich diese Fälle noch nicht vor Gericht hatte...
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